银行资金收紧房企融资断流 楼市泡沫或吹弹即破（2）

　　所以中小房企的贷款流程变成，银行将资金贷给物流园，物流园通过账目运作，再通过委托贷款将资金借给开发商，开发商获得开发资金。在这种贷款模式中，物流园不用支出一分钱就能获得利率收益，而银行除了获得常规贷款外，还有中间业务收入。尽管三方各取所需，但问题在于通过这番辗转运作，原本7%的开发贷一下子翻到18%以上。

　　除了传统的委托贷款外，银行各种名目的金融创新最后都指向房地产领域。

　　知情人士告诉记者，前两年银行还有一种所谓“受托定向投资”，一家银行将同业存款存入另一家银行。在两家银行签订委托定向投资协议后，再由后者将这笔资金投资于前者指定的金融资产，后者收取一定手续费。“这个指定金融资产有时候是信托产品，有时候是房地产基金，基本上与房地产密切关联。”

　　海外融资成本飙升

　　随着今年银行、地产等行业的局势变化，中小房企在贷款方面的各种变通手段都越来越难以操作。

　　前两年由于地产处于高速增长阶段，高利率很容易被抵消，但随着地产进入冷冻期，贷款风险开始越来越大。另一方面，从今年年初开始，就有传管理层会加强监管。在5月中旬，人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇管理局就联合发布了《关于规范金融机构同业业务的通知》。

　　在中国社科院金融研究所研究员易宪容看来，这份《通知》“可能成为国内楼市泡沫破灭的催命符”。在他看来，从2010年开始，国内银行同业业务迅速增长，同业业务信用扩张规模从2009年初的1.8万亿元飙升到2013年的14.7万亿元。这个时期正是国内影子银行发展最快的时期，而影子银行的大量资金都流入中国房地产。此次治理同业业务，会使得中小房企的融资再度缩窄，同时加剧成本上升。

　　“如果今年能登陆港交所，也许还有发展空间。”上述东莞开发商表示。近年来，海外融资一直是支持一些房企快速增长的基础。5月15日，碧桂园宣布向恒地主席李兆基配售2.5亿美元优先票据，票面利率也不过7.875%。而2013年最后一只登陆港交所的时代地产，在上市不到半年时间里，就宣布一共发售两笔合共3.05亿美元的优先票据，利率为12.625%。对于开发商而言，这些融资渠道就等于救命绳索。2013年6月底前，时代地产的净负债率一度高达163.6%，到了完成上市融资后，净负债率依然有93.2%。业内人士认为，这仍属于比率偏高的行列，但其融资计划依然在香港受到了投资者认同。

　　但海外融资随着房地产市场的冷清而变得越来越难。5月21日，穆迪发布研究报告，宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面，其认为在未来的12个月内，中国住宅市场销售增长将大幅放缓，流动性趋弱。穆迪此次下调评级，意味着未来房企的海外融资成本将升高。而根据中原地产研究中心的统计数据，5月多家房企合计发布了12次海外融资计划。从融资成本来看，大部分企业的美元优先票据等成本已经上涨到7%以上。再加上美元强势，这让房企的融资成本飞速提升。

　　除了快速销售回款外，房企已有的融资渠道均受到一定限制。看来，未来房企要过一段紧巴巴的日子。

　　论市

　　华远地产董事长任志强：

　　房地产长期向好 什么是拐点的概念

　　拐点是一直向下，如果你下来上去、上去下来叫波动。房地产现在也这样。从全国平均来看，局部地方可能有下降，局部地区可能有上涨，还是个波动关系，不是所有城市全都垮了。从全世界房地产泡沫破灭的规律来看，都是在经济低速增长的时候出现，比如说GDP增长2%、3%，可能会出现房地产泡沫破裂，或房价会出现下跌，而我们的GDP还是在保持7%以上的增长。

　　万科董事会主席王石：

　　房市“买了就能赚钱”阶段已过去

　　现在，一线城市房价已经控制住了，其他城市稳中有降。如果这个趋势能保持住，那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。从长期看，随着城镇化进程的加快，房地产会有很好的前景，不过整个行业的增长速率会放慢，买了就能赚钱的阶段已经过去了。

　　香港中原地产创始人施永青：

　　房地产危机形势严峻

　　世上的房地产泡沫，不外以下三种：1.过度兴建；2.过度借贷；3.价格过高。香港除了有价格过高的问题外，前两项都完全没有迹象。但在内地，则三种泡沫都有，所以内地的房地产危机，形势远比香港严峻。