银行资金收紧房企融资断流 楼市泡沫或吹弹即破

    2014年楼市“倒春寒”的剧烈程度远超预期。那些原本想趁着去年楼市的红火再烧一把的房企霎时陷入资金难题。

　　与此同时，银行业先后大肆整理表外业务、同业业务也加速了房地产融资的困境。近日，人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇管理局联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》，就规划同业业务经营行为，加强和改善同业业务内外部管理、推动开展规范的资产负债业务创新等方面提出了十八条规范性意见。

　　商业银行的表外业务逐步被回流表内，快速增长的同业业务将被遏制，使得一些灰色融资渠道变得无以为继，一些依托银行灰色业务的民间融资也相继收紧房贷。在直接融资云山雾罩之时，现阶段房企的融资百上加斤。

　　股权质押近极限

　　5月21日，上市公司中弘股份公告称，大股东再度将股权质押，大股东质押的股份已经占据其手头股本近87%。同一时间，中润资源也公告称，股东中润富态投资将该公司占总股本0.42%的股份质押给兴业证券。

　　而在上个月22日，该公司股东金安投资已经将持有的3.5%股份质押给济南润丰农村合作银行燕山支行，质押期限12个月。

　　此外，新湖中宝也在5月14日发布公告称，大股东新湖集团将其持有的3亿股流通股进行质押式回购交易。

　　事实上，今年以来，国内已有37家上市房企发布了股权质押公告，越来越多的房企将股权质押作为常规融资方式。一些房企的资金链似乎已经到了捉襟见肘的困境，甚至连股权质押都已经到达临界点。

　　5月5日，阳光城发布公告称，阳关城股东东方信隆融资担保有限公司、福建康田实业集团有限公司再次办理股权质押登记手续。这是该公司今年第7次发布质押公告，经过此次质押后，公司第二大股东东方信隆和第三大股东福建康田，分别仅剩余总股本的2.3%和1.23%尚没有被抵押。

　　去年年初到今年4月，阳光城先后在土地市场买入超过15块土地，百亿耗资是2011年和2012年两年的总和。大肆扩张让阳光城在2013年的销售额翻了三倍，但代价就是资金链的压力。截至2013年底，公司现金流量净额已为-54.7亿元，负债净额从年初的125.7亿元上升到284.1亿元，上涨率高达125%，资产负债率高达86.9%，净负债更是高达669%。今年阳光城的到期偿还金额超过20亿元，是去年同期的2倍。

　　正是在这种资金压力下，股权质押成为开发商“最优”的无奈之选。据了解，目前股票质押率一般是主板股票的5~6折。融资成本大约与信托融资相当，大约在12%~18%间。

　　“股权质押最大的好处就是快。”一位券商房地产分析师向《中国经营报》记者表示，由于银行设下种种限制，资金能否顺利到账需要“要看运气”。该分析师表示，在上市房企无法直接融资的背景下，大股东股权质押融资反而成为上市的最大优势。

　　前期快速扩张的中小型上市房企股权质押数额巨大，新湖中宝、中润资源、宜华地产等股份的质押股权超过总股本的25%以上。截至今年1月，泰禾集团的质押股份就已经超过公司总股本的74.29%。

　　借道委托贷款

　　今年1~4月房地产开发企业到位资金3.72万亿元，同比增长4.5%，较1~3月份回落2.1个百分点。除了贷款和自筹资金维持正增长外，其余资金来源均出现下降，银行贷款独立支撑房企资金链的局面依然如故。

　　“中国中小型开发商的处境可能正变得更加艰难。”标准普尔曾在今年一份报告中表示。由于银行贷款一直是中国地产的主要融资渠道，因此在过去三四年中，随着国内银行提高风险管理水平，中小型开发商获得银行贷款已经变得更为困难。

　　数据显示，2012年建设银行开发贷余额减少了33.9亿元，尽管2013年建设银行并没有公布数据，但业内人士预计其开发贷再度缩减。工商银行2013年开发贷余额同比下降86亿元。对于2014年，各大银行均表示将严格控制，建设银行更公开表示将严格控制房地产开发贷款总量，工商银行则表示今年开发贷余额有望继续保持下降趋势。

　　而央行各季度金融机构贷款投向统计显示，商业银行对开发贷款持更加审慎的态度，地产开发贷款已连续4个季度同比增幅下滑，从2013年一季度的21.40%跌至今年一季度的7.60%。

　　当然，中国从不缺乏变通手段。实际上自从中小房企难以获得银行传统贷款后，开始通过银行表外业务获得贷款，其中就包括各类型基金、委托贷款等变通模式。

　　“我们的钱肯定是通过银行获取的。”广东东莞一位本土开发商向记者表示，按照银行资产负债率等限制条件，他们并没有资格获得开发贷款。“我们是通过一个做物流园的朋友那里获得的委托贷款。”该开发商表示，由于该物流园属于省级重点工程，每年都有银行抢着贷款给这家企业，但“这家企业根本不需要使用这笔钱，银行也明白”。