楼市主导低首付概念 25%首付对改善客群影响有限

　　银行信贷政策进入宽松周期，负利率，意味着低息期，贷款买房的代价大大降低。“背债”（贷款）买房被认为是普通人在负利率时期最正确的做法。

　　9月30日，央行发布通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。时值新政满月，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降至25%，漳州各大商业银行普遍开始执行。

　　不过，海都记者调查发现，符合这一政策需要购房人为“纯白户”，银行征信门槛高，促使部分购房人甚至开发商直接放弃这一利好政策。

　　符合条件需为“三无纯白户”

　　目前，漳州中、农、工、建四大国有银行，以及兴业、浦发等银行，针对个人购买首套普通住房最低首付款比例降至25%，已经普遍开始执行。各家银行对于征信的要求大同小异，不过基本上都要求购房人要是“名下无贷款记录”“无不良征信”的“纯白户”。

　　某银行个贷部刘经理介绍，购买首套房25%首付的条件，他所在的银行要求客户要无征信污点，且名下要无住房贷款记录，对名下房产套数只要购房人签名承诺是首套即可，所购房产户型要低于144平方米以下。

　　“名下无住房贷款记录，名下无房，无不良征信记录，满足这三个条件简称‘三无纯白户’。”业内人士告诉海都记者，目前从各大银行执行新政的条件来看，住房贷款记录和征信记录属于“硬指标”，而对于名下有无房产的限定，各家银行所执行的政策有所不同，有的银行稍微宽松一些。

　　时值新政满月，海都记者从各大售楼部了解到，目前申请商贷25%首付比例的客户并不多，一方面是因为新政刚刚落地不久，审批需要一段时间；另外一方面，漳州低首付的渠道有很多，商贷并非唯一的选择。

　　25%首付新政对改善客群影响有限

　　漳州一面向改善型置业群体的中高端楼盘销售经理告诉海都记者，由于所销售的户型面积普遍在140~160平方米以上，不少户型都超过普通住宅的标准，少量符合新政要求的户型，也因为银行要求提供比较严格的审批材料，手续非常繁琐。

　　“开发商经过权衡，最终决定放弃办理这一信贷政策。”该销售经理坦言，首付比例差5%，大约差3~5万元左右，对于刚需客户可能会有影响，但对改善型的客户影响并不大。

　　漳州万科城销售邱经理介绍，商贷客户的申请量并不多，公积金客户所占比重较高。商贷首付只能低至25%，而首次申请住房公积金贷款的职工或购买建筑面积小于90平方米的商品房，首付比例可降低至20%。对于购房者来说，用公积金贷款比商贷更划算，因此大部分有条件的客户都会使用公积金进行贷款买房。

　　统计数据显示，公积金第二季度月均提取比第一季度增长32.74%，7月提取额更是达到第一季度月均提取的2倍。漳州公积金政策的尺度放开，使得公积金的使用率大幅上升，也分散了商业贷款的比重。

　　宽松的信贷政策，也使得商贷25%新政的影响有限。不过，这还只是其中的一部分原因，更重要的原因还在于低首付在市场上的泛滥，开发商贴息借贷，也分散了很大一部分客源。

　　市场主导低首付概念

　　“首付5万买两房”、“一成首付”甚至“零首付”……开发商推出的低首付政策，有一部分是开发商免息首付分期，也有一部分则是第三方金融机构的首付贷款。从去年开始，低首付的营销浪潮开始卷席漳州。不过，今年公积金、商贷的首付比例纷纷下调后，低首付的生存空间也受到挤压。

　　“最初打出零首付的概念，对市场还是有很大的刺激作用的。”中骏蓝湾香郡黄经理介绍，今年新广告法出台之后，零首付已经被禁止，低首付的营销嘘头泛滥，效果也逐渐减弱。提供首付分期的包括开发商、电商平台、专业机构等，尽管带有一定的利息条件，不过由于首付低，且审批门槛比商业银行低，也有一部分购房者选择这种方式买房。

　　目前市场上主导的低首付概念，门槛越来越低，首付1.1万起，首付2万起……但大部分购房者都知道这只不过是嘘头，很多人是冲着优惠去看房的。事实上，单单靠降低购房门槛已经不足以吸引购房者，有无实实在在的优惠，才是购房者更关心的。

　　不过，业内人士也提醒，除非是有刚性购买需求，或者是手头闲钱比较多。否则，贷款买房看起来利率不高，长期还是要还一大笔利息。如果是出于投资目的，买到了难以出租或难以变现的物业，很可能得不偿失。

　　□算账

　　低首付究竟省钱不？

　　跟信用卡一样账单最终要自己付

　　选择“首付分期”或“首付贷款”来买房，究竟省钱不？9月漳州市区房价约7600元/㎡，购买100㎡住房，则总价约76万元。申请首套房商贷需25%首付是19万元，据此计算如下：

　　1.首付分期

　　目前，市面上首付分期的时限和每期的偿还比例不同。假设楼盘要求先支付1成首付，即：7.6万元。余款1年内分三次结清，则每期需还款3.8万元。如果房贷审批通过，每个月还要给银行还款最少2327元（贷款30年）。

　　2.首付贷款

　　多家电商平台推出了首付贷款，其实和信用贷款无异，对买房人的征信资质、收入及工作会有要求。按某电商平台宣传的“0抵押、24个月利率0.37%”计，假设先支付7.6万元首付。剩余11.4万办理24个月的首付贷款，则每月除了偿还约4750元的本金，还要加上421元的利息。同样，如果房贷审批通过了，每月还要给银行还月供。

　　业内人士提醒，首付分期，虽然能暂时缓解付款压力，但一段时期内购房者不仅要偿还剩余首付款，同时要还银行的按揭贷款；如果办的是首付贷款，除了偿还本金，每个月还要增加利息开支，买房负担并不轻松。

　　漳州各大银行购买首套普通住宅，商贷首付25%的执行情况：

　　中国银行

　　已执行，无住房贷款记录，户型低于144㎡

　　中国建设银行

　　已执行，无住房贷款记录，别墅除外

　　中国工商银行

　　已执行，无住房贷款记录，名下无房，户型低于144㎡

　　中国农业银行

　　已执行，无住房贷款记录，户型低于144㎡

　　兴业银行

　　已部分执行，条件未明确

　　浦发银行

　　已执行，无住房贷款记录，名下无房，户型低于144㎡（朱远娥 文/图）