楼市“崩盘论”再度发酵 漳州楼市泡沫究竟有多大（2）

    一面是中小城市房价回落、销售乏力的现实，一面是一线城市热度不减、需求空前的现状。虽然业内对此观点不一，但可以肯定的是，当前一二线楼市与三四线楼市分化趋势明显。中原地产的张大伟表示，不是所有三四线楼市都存在泡沫，价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高，楼市面临的风险加大，必须引起足够重视。

    漳州楼市崩盘

    可能性不大

    既然不同城市楼市分化明显，那么具体到漳州，楼市是否会如一些人预测的那样进入所谓的“崩盘”期？对此，业内人士给出了否定的答案。

    首先是楼市发展相对平稳。近年来快速增长的城镇化水平为楼市提供了不少新增需求，加上因原有住房老化或生活水准提高而产生的改善型需求，以及因楼市持续上涨而催生的部分投资需求，这些需求为漳州楼市稳健发展提供了强劲的动力。虽然漳州楼市走向难免会受到全国楼市大势的影响，但因为自住需求占的比重大，市场波动较小，发展相对平稳。今后，随着漳州经济社会各项事业加快发展，漳州的吸引力逐步提高，外来人口有望高速增长。而大量增加的外来人口将成为推动楼市发展的一支重要力量。

    其次是供需相对平衡。厦门大友富置业市场监测数据显示，2013年全市商品房供应量为462.66万平方米，成交量为476.79万平方米；市区商品房供应量为122.22万平方米，成交量为194.64万平方米。年度新增供应量加上历年存量，供需基本平衡。2014年市区在售项目存量170.56万平方米，加上已知的待售项目存量47.2万平方米，若能保持去年的去化速度，供需有望继续保持平衡。此外，从市区土地供应量来看，近两年来市区出让国有建设用地频率都不大，一般一年一至两次。2012年，市区实际出让土地总面积为26.93万平方米，总建筑面积61.14万平方米；2013年实际出让51.88万平方米，总建筑面积161.38万平方米。近两年土地供应量不大，也决定了一两年内新建商品房不会大幅攀升。

    第三是价格仍处洼地。近些年来，漳州房价也有一定幅度的上涨。其中，市中心房源以稀缺为卖点，均价逼近万元。而一些县域热点地区如漳州台商投资区、漳浦、龙海等，凭借着日渐完善的交通和生活配套，吸引了不少品牌房企的进驻，也带动了当地价格的上涨。不过，去年全市新建商品房6251元/平方米的均价，和其他城市动辄数万元/平方米的价格相比，漳州楼盘仍处于价格洼地。较为理性的价格，也决定其泡沫较小或不存在泡沫。

    大友富置业土地开发副总经理吴奕德博士分析，漳州楼市目前仍处于一个自住为主、投资为辅的状态。本地的土地供给和自住需求存在合理的比例，价格相对低洼。而今年，万科、碧桂园、国贸等地产大腕更将各有动作，未来发展空间还很大，可以说漳州楼市崩盘的可能性不大。