12个城市被住建部约谈，房价恐怕要有大变化？

　　据新华社报道，近日，住建部就房地产调控问题约谈了成都和太原两个城市的负责人。继全国两会“部长通道”之后，国家住建部再就调控问题，两轮约谈全国12城政府相关负责人。

　　住建部约谈成都、太原两城市

　　5月9日傍晚，新华社播发了一条报道：5月1日前后至今，有12个城市的“政府负责同志”因为楼市调控问题，被住建部约谈。具体是：

　　1、5月9日，住建部约谈了成都、太原两市政府负责同志。

　　2、5月1日之前，还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。

　　对于这个突如其来的大消息，我们应该如何理解？好在新华社的稿件不长，让我们先全文细读一遍：

　　记者从住房城乡建设部了解到，住建部负责人9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　约谈指出，要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房；加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

　　成都、太原两市政府负责同志表示，将认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好地方政府房地产市场调控主体责任，立即采取有力措施，确保市场稳定。

　　这次约谈再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后，住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。

　　这些城市都有什么特点？

　　这是继全国两会“部长通道”之后，国家住建部再就调控问题，两轮约谈全国12城政府相关负责人。那么这些城市都有什么特点呢？

　　总的来看，今年以来，这些城市都是涨幅比较大的区域。

　　（图：张大伟看楼市）

　　根据约谈内容，和目前能用到的调控工具，我认为成都、太原以及其他城市今后的走向依然会有以下可能：

　　新房备案价短期不会放开

　　很多人认为去年今年拍了不少地王，如果不放开的话开发商卖房就要亏，但是目前看来中央的意志是非常坚决和果断的。眼下就是政府和开发商博弈的过程。

　　限制新房售价，让开发商赔钱卖，等开发商资金链紧张熬不住了，加大推盘力度，更多供应新盘。供应多了，新房市场自然也就慢慢冷却下来了。二手房价格也会随之降温。

　　所以，这是一个价格换空间的过程。政府和开发商都在等对方低头。这个时间段，依然还是鼓励刚需进场，策略就是坚持买新房。

　　还没出台摇号购房的刚需抓紧入场

　　这几个城市大部分都是出台了限售政策的，限售的思路是防范金融风险，同时，像西安、成都等等又有非常积极的人才引进政策，所以新房市场一时半会不太可能降温。预计今后会出台像西安这类的公证摇号方式销售新房。基于保护刚需的原则，也会给开发商一些压力，比如不得拒绝公积金贷款。

　　在这样的一个高压政策风口上，刚需反而会收获一些实实在在的好处。当然，风口什么什么关闭、开发商执行到多久的时间段就不知道了。

　　有条件就买三居的改善性住房

　　约谈内容有一条提到，大力发展中小套型普通住房。这说明，在供应商依然是保障刚需住有所居，那么潜台词就是：以后三居及其以上的改善型住房会越来越少。

　　稀缺的东西，大多都是好的。如果有条件或者支付能力够得着的亲们，建议买三居。

　　约谈意味着新一轮调控要来？

　　成都和太原刚刚被约谈，还没有出台政策。我们可以看一下西安和佛山。

　　西安方面，公开报道的近期调控措施主要有：

　　实施更严格的价格管控，未按照“一套一标”的原则进行价格公示，每套商品房将处罚房地产开发企业5000元；

　　公布了今年的供地计划、供房计划；

　　公开摇号销售的实施细则即将推出；

　　加快推进共有产权住房建设，加快研究制定扶持住房租赁企业的优惠政策和措施，完善购租并举的住房体系等。

　　佛山是在5月7日出台的新政，主要内容是：

　　严禁企业人为制造销售紧张气氛，严禁过分宣传和渲染楼盘热销情况；

　　避免在夜间（17：30-次日8：30）进行项目开盘或销售活动；

　　对存在违法违规行为的，暂停网签。要高度重视涉房地产市场舆论引导和舆情处置，防止不良媒体炒作；

　　对预计购房人数较多的项目，尽可能采用摇号等方式进行销售；

　　进一步完善车位信息公示等。

　　由此可见，西安和佛山楼市调控并没有因为“约谈”，跟随海南出现“大逆转”。如果说海南是“壮士断腕”，其他城市基本上是“吃中药调理”。

　　为什么会这样？因为中央对楼市的政策是：稳定、健康发展。大涨和大跌都不允许，过冷和火热都要避免。2018年楼市成交量很重要，价格稳定很重要。价格横盘，成交放量，是政府最愿意看到的局面。

　　炒房客生存的空间越来越狭窄

　　如果现在还有人问能不能高杠杆入场，这属于脑子非常不清楚的。君不见多少城市限售，现在的确是不少新房吹高吹涨，但买入限售，5年后新房变二手，那么等你卖的时候，就是成批量的二手房要出货。

　　你不是要跟房价竞争，你是要跟以后的同类型买房产品竞争。再叠加利率上浮的因素，妄想屯房子暴富的，最后可能只迎接来皑皑白骨。

　　北京从2017年调控至今，跌了15%是有的。环京30%甚至腰斩也是有的。中西部、三四线城市本质上比北京、环京楼市脆弱的多，经不住这样的打击。但这不代表政府会允许中西部继续高歌猛涨。

　　目前看来，中西部会面临比环京腰斩更悲惨的命运——那就是长时间的高位站岗，被套牢的人根本看不到希望。时间的杀伤力，比房价短期下跌更甚。

　　目前，我们正处于第二个经济转型的当口。国家一定会稳稳掌舵。绝不允许国家经济、楼市、金融出现任何方向上的偏差。

　　中国经济减速换挡是不可逆的。历史证明，国家建立之后，甲子年必将步入鼎盛。也是往往这种时候，这个国家容易出现更多金融风险、国际摩擦。

　　所以这次约谈，重要的不是内容，而是体现了中央对于楼市维稳的决心。

　　千万不要低估国家意志。