买房首付须慎重 专家：开发商垫小钱套大钱

    近期广州多个楼盘推出分期首付，以降低门槛，吸引更多买家出手。记者24日获悉，广州国土房管局日前在官方微博发布购房提示，表示首付分期存在借贷安全隐患，购房者要慎重选择。业内人士分析，部分大型开发商察觉到市场的变化，采取更积极的促销手段“以价换量”。

　　分期首付先后三度被“提醒”

　　为刺激买家入市，今年广州多个楼盘出现打折促销的情况，个别楼盘甚至低至88折卖楼，并且不少开发商近期都拿出了分期首付的方式来吸引买家。据不完全统计，截至4月13日，推出“垫首付”促销活动的楼盘接近20个，位于番禺的某楼盘，买家只需缴纳首付款的20%，余下的80%首付款更可以在未来3年内，分12个季度支付完，不需要缴纳利息。

　　对此，广州市国土房管局23日在认证的官方微博中发布了一系列购房提示，内容显示开发企业以分期首付促销商品房的行为是“变相降低房贷准入标准”，“存在借贷安全隐患”。在该购房提示中，广州市国土房管局表示，购房人“慎重选择”以分期首付的方式购房，以免造成不必要的损失。

　　广州市国土房管局还表示，房地产开发企业或中介服务代理机构销售商品房时不得强制或者变相强制购房人承担房地产中介服务费、公证费、律师费、按揭贷款服务费等费用。

　　记者了解到，这并不是广州市首次就分期首付进行购房提醒。在2008年，广州也出现“一成首付”、“两成首付”等分期首付情况，广州市房管局严查低首付促销行为，在当年“五一”假期的巡查中还勒令叫停了三个楼盘的“分期首付”行为。在2012年4月，广州市国土房管局也曾发出过关于以分期首付方式购房的风险提示。该局发现个别房地产开发企业为加快回笼资金，以分期首付方式促销商品房，变相降低房贷准入标准，即购房者在签订购房合同时支付一部分首付款，首付余款由开发商先垫付，开发商另与购房者签订合同，约定首付余款分期还款时间及违约责任，并向购房者出具首付款已足额支付的凭证，协助购房者到银行办理个人住房按揭贷款。

　　专家认为，这主要是从信贷安全角度出发，分期首付的方法降低了首付标准，可能会误导部分市民特别是收入不高的人群购房。而市民一旦与开发商达成协议，就有可能面临供开发商所谓的垫付款和供按揭贷款的双重压力。开发商拿购房者的订单套现银行的按揭贷款，这种垫小钱套大钱的操作也将会给银行带来更大的风险。

　　广州楼市尚未迈入高库存行列

　　分期首付的购房提醒背后，广州楼市的库存状况究竟如何，是不是像有的城市一样面对高库存“压力山大”?

　　广州市国土房管局阳光家缘的最新数据显示，截至2014年4月13日，广州十区二县现有商品住宅可售库存面积755.98万平方米。按照2013年12个月的广州十区二县商品住宅的月均销售面积(88.2万平方米)来推算，商品住宅可售库存面积消化时间为8.8个月左右。

　　广州市房产专家吴定金表示，这样的去库存时间属于正常范畴，库存量高于月销售量的12—15倍才能被归入高库存的行列。

　　尽管尚未迈入高库存行列，但是提前抢跑成为不少开发商的战略选择。中原地产项目部总经理黄韬说，在经历了去年房价大涨后，目前市场承接力不足，加上今年以来银行收紧房贷，加大了需求端压力，广州楼市面临调整。部分大型开发商察觉到市场的变化，采取更积极的促销手段“以价换量”。

　　广州市房协在今年发布的最新市场分析报告中指出，2012年下半年的新开工项目将于2014年集中入市，广州房企在一贯购房款回笼的财务运营管理思维影响下，将加大新建商品房市场的供应量。广州市房协指出，受制于存贷比的考核及贷款结构的调整，目前银行贷款额度整体依然趋紧，加上2013年房企拿地成本相对较高，或许在一定程度上透支了其在2014年的资金能力。

　　吴定金表示，分期首付实际上对买家有一定好处，减少了买家的首付压力和贷款比例，可以享受由开发商提供的一定时间的“无息贷款”，但是买家要考虑评估自己的资金能力，同时要选择品牌开发商，才能更大程度避免风险。