2022年前三季度漳州市区楼市与2021年同期相比有何变化

2022年1-9月漳州楼市：市区保持领跑 漳浦独居第二梯队

2022年又一次走过了3/4的征程，在政策春风、板块项目更迭中，漳州楼市经历了一轮重塑。自3月开始，漳州楼市政策利好不断，从公积金到购房补贴，再到利率大春风频吹，漳州楼市迎来“降首付+给补贴+调认定+降利率”的四大组合政策局面。

在多重政策利好刺激下，市场提振作用并不明显。前三季度大漳州商品住宅共成交221.81万㎡，仅完成2021年成交量5成。其中，前三季度漳州市区商品住宅共成交59.36万㎡，同比下跌50.8%，市区热度依然领跑，但漳州整体成交量仍现明显下行。

从前三季度漳州主要城市成交情况来看，仅漳州市区呈梯级上升态势，保持领跑地位。其次是漳浦，成交体量有直追市区之势，独居第二梯队。其余城市除龙海现持续下行外，均呈二季度高，一三季度低的“∧”形走势。

漳州市区：市区楼市在2021年经历了一波加速去库存，加之供应缩量，2021年市区楼市整体呈供不应求态势，2022年一季度延续库存锐减局面，但成交量保持低位运行；6、7月，市场迎来建发养云、建发映月、建发和玺、国贸珑上等新盘集中入市，第三季度成交量实现量价高涨态势，但供求关系也随之逆转，库存拉高，去化压力骤然上升。

漳浦：前三季度起伏微弱，市场保持平淡态势，无新盘入市，整体以去库存为主。建发玺院、建发鹿溪映月连续3季度蝉联冠亚军，品润滨江美域、弘润翰林府、泉舜府前上著表现也较为突出，有奋力追赶之势。

漳州港：近年来，漳州港楼市利好有限，商品房走量艰难，市场长期筑底。今年上半年，因为厦门将参与漳州港开发运营等小道消息影响，招商卡达凯斯、阳光城丽景湾等景观资源优质项目收获一波走量。但从第三季度的成交情况来看，市场持续动力不足，成交量现明显下滑，回归低位。

龙海：2022年前三季度，漳州主要城市中龙海可以说是一个特别的存在，一季度在兰溪湾历史房源集中备案下成交量走高，随后市场供求持续两淡，二、三季度成交量持续下滑，与其他城市二季度出现波峰的情况截然不同。

角美：前三季度呈现典型的“∧”形走势，商品住宅共成交21.39万㎡，同比下跌44.0%。市场主力走量项目是建发和悦，前三季度项目共备案5.96万㎡，单盘占比全市成交量的近3成。其次是保利时光印象，共备案2.27万㎡，单盘占比超1成。市场整体动力不足，走量困难。

核心区域地块增量 市场迎来重塑生机

从今年市区商住地（剔除安置房）拍卖情况来看，中心城区共出让5幅宅地，均被厦门国企、厦门国企与漳州国企联合体竞获，地块最低成交楼面价为6828元/㎡，最高楼板价达12348元/㎡，最高溢价率为34.3%，也是今年土拍市场和新房市场的一缕暖风。

除圆山新城和城西板块商住地有平淡竞拍外，城东板块、靖城园区均以本土企业底价拿地为主，中心城区以外板块成交楼板价在1518-5019元/㎡之间，地块资质和生活居住配套差别大，大部分地块地段偏僻，生活配套匮乏，未来走量难度较大。

新房市场，6、7月多个中心城区地块项目相继开盘入市，改善盘严重缺乏的市区楼市如久旱迎甘露，迎来久违的热销场面，核心区域多个改善盘入市为市场注入新生机。

值得注意的是，今年前三季度漳州市区共有建发养云、建发映月、建发和玺、国贸珑上、城投丹霞云邸及励欧玖颂西湖等6个新盘公开入市，6个项目均在芗城区，使得第三季度芗城区量价节节攀升，成为市区量价上行的主力军，其它两区楼市则表现为供求两淡，以常规去库存为主。

2021年1-9月漳州楼市：与厦门相生相杀 厦门客户溢漳

2021年已经走过3/4征程，大漳州楼市也走过了一段跌宕起伏的路程。

漳州主要城市楼市均经历了倒“V”历程，前三季度大漳州商品住宅共成交339.28万㎡，已完成2020年年成交量的95%。其中，前三季度漳州市区商品住宅共成交121.34万㎡，超越近4年市区年度成交量最高值，市区热度领跑明显，但从大环境来看，第四季度市区楼市下行压力加大，增幅将明显收窄。

从近6年成交量来看，漳州市区及环厦的角美、漳州港（以下简称漳州主要城市）与厦门楼市冷热同频较高，厦门楼市平淡期，漳州主要城市也处下行期；厦门楼市热度回归，漳州主要城市楼市也进入回升期。

不过，楼市一旦下行，厦门楼市回温速度会快于漳州主要城市，本轮严控至今，漳州除个别主要城市外，大部分仍处冰冻期，实难爬坡，大漳州楼市仍处下滑态势。

从今年1-9月月度成交情况来看，厦门楼市处倒“V”期时，漳州主要城市正好处正“V”期，受厦门限购及房价高企影响，一部分客户外溢到环厦漳州城市置业。相对而言，近厦的角美与厦门楼市冷热同频更高，两地楼市营销互动更多。不过，同样是环厦的长泰、漳州港前期吸附值透支，当前规划发展实现度未达客户心理预期，目前仍处横盘状态。

回顾2021年前三季度漳州楼市，随着福州、厦门公布集中供地通知，漳州市区土地市场热度明显上涨，市区宅地采用6种不同方式拍卖，依然迎来多家房企争抢。

当前，漳州楼市整体发展热度不均，市区热度有所回归，外来房企不断增多，竞争激烈，但热度持续动力不强；成交量第二梯度则是角美、漳浦，一个具有承接厦门外溢客户能力，一个主力承接本土客户，其余县市持续低位运行，而本土房企多被挤下沉至县市固营。整体来看，漳州楼市黄金时代已过，房企需要更多内力抢夺白银的时代正在蔓延。