11月楼市依旧冷静 年底旺季或缺席

　　时光的指针已经指向2021年最后一个月。回望上月楼市情况，尽管开发商为冲刺年底业绩卖力吆喝了一阵，不过从销售成绩来看依旧不够理想。来自多家研究机构的综合统计数据显示，11月，百强房企销售业绩同环比双降。从漳州来看，11月恰逢“双十一”和年终冲刺，不少房企推出特价房、促销打折、购房送豪礼等优惠策略，但总体而言成交趋缓，且分化明显，红盘热销，冷盘清冷。

　　从业者认为，受疫情和政策叠加影响，楼市仍将在一段时间内保持冷静，当前楼市信心仍在重构中，房企去库存承压较大，打折降价仍将蔓延，对购房者而言会有利好也有风险。

　　营销回温 以价换量

　　中指研究院报告指出，在传统楼市销售旺季“金九银十”接连失约后，11月房地产市场继续降温。克而瑞研究中心数据显示，11月，TOP100房企实现销售操盘金额7507.8亿元，环比明显回落3.4%，同比下降37.6%，降幅进一步扩大。11月，逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中超半数房企同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，有近9成企业单月业绩不及上半年月均水平。

　　整体来看，11月百强房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，同环比双降的企业数量较上月明显增加，达到56家。累计业绩来看，截至11月末，百强房企销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%，累计业绩增速进一步放缓。

　　克而瑞研究中心认为，从楼市成交数据来看，预期的市场底尚未真正到来。现阶段房企加强销售回款仍是第一要务，预计年末企业将加大供货力度，并推出更大力度的优惠措施，打折降价潮或将蔓延。受此影响，年末成交有望企稳回升，但整体回升幅度或将有限。

　　进入11月以来，受制于回款偿贷和业绩冲刺压力，漳州楼市以价换量的情况较为普遍。包括碧桂园、融创、禹洲、信和、融新等房企给出了不少优惠，如特价房、清盘房、老带新返佣金、加赠彩电、车位打折等。不少楼盘价格直逼底价，如西湖正荣府高层建筑个别剩余房源能做到1.2万元/平方米起的低价，大唐三木印象西湖以清盘价释放，降价1500元/平方米。

　　对购房者而言，此时开发商专心卖房、诚心让利，是入手的好时机。但挑选房源时也要多加留意，多查看开发商近期运营和资金情况，注意识别并避开工抵房，尽量实地考察房源，货比三家确保价格优势。

　　均值回落 供货趋缓

　　中指院监测的全国100个城市新建及二手住宅的调查数据显示，今年11月，百城新建住宅平均价格为16183元/平方米，环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌(第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月)；同比上涨2.72%，涨幅较上月收窄0.36个百分点。百城二手住宅平均价格为16013元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较上月扩大0.04个百分点；同比上涨3.66%，涨幅较上月收窄0.38个百分点。

　　从涨跌城市来看，百城新房及二手房价格下跌城市数量均创新高。新建住宅方面，11月环比下跌城市共53个，自2020年3月以来首次突破50城；二手住宅方面，68个城市环比下跌。

　　从漳州本地情况来看，漳州主城区活跃楼盘数量不多，营销和走量多集中在融创国贸珑溪大观、中梁远洋星海天宸、特房锦绣碧湖等几个项目，成交主力为刚需性产品，新品供应走弱，多房企处在持续清库存阶段。

　　克而瑞数据显示，11月漳州市区商品房市场呈现供少于求态势，仅为市场充血253套房源，供应面积2.78万平方米，成交7.48万平方米。项目均以少量入市加快去库存为目标，新旧刺激保持成交速度相对稳定。成交均价调整至14134元/平方米，同比去年11月微涨5.3%。一方面是因为整体市场盘整均价促使回归常态，另一方面则是项目分布向外扩张明显，边缘产品结构性优化了整体均价。

　　克而瑞指出，截至11月，2021年漳州市区商品房已成交175.82万平方米，商品住宅共成交136.52万平方米，历经5年的时间恢复市场步调，今年在无安得广项目的加持下，成交量实现大幅上涨，供求关系逐渐走向平衡。11月商品住宅成交7.48万平方米，成交缓行，进入年终冲刺倒计时，以价换量力度继续加大。

　　土地降温 国企托市

　　房价降温之余，土地市场也出现降温现象。

　　中指院监测的50家代表企业11月拿地总额创今年新低。2021年11月，50家代表房企拿地总额同比下降91.4%，环比下降72.3%，为2021年各月降幅最大，拿地总额亦创新低。2021年下半年以来，市场进入调整期，融资政策收紧，11月虽有上海、南京、苏州等多城市集中供地，但企业拿地日益谨慎，与往年年底企业纷纷加码补仓不同，今年11月企业拿地不甚积极。

　　整体来看，流拍地块明显减少、热点地块价格仍会触顶成交，但大多数地块以低溢价率或者底价成交。国企、央企或房企联合体拿地较多，而民营房企鉴于诸多压力积极性不高，相较过去，无论是报名还是直接参与竞拍，“缺席率”都较高。

　　结合漳州本地，截至目前，今年我市仅3次公开拍卖出让国有建设用地使用权，分别在行情较好的3月、5月和市场遇冷的10月，土拍次数创2016年以来新低。10月拍卖出让的四幅住宅地块全部由本地国企或其联合体拿下，3幅底价成交，一幅仅加价一次，央企、外地国企、私企全部缺席，可见当前多数房企对漳州市场仍持观望态度。

　　■记者 张 晗