房地产税征收试点启动 楼市迎来大变革？

房地产税开征之后，持有房产的成本将相应增加。 记者 张 晗 摄

　　近期楼市最为重磅的消息，莫过于全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　在此时机确定开展房地产税改革试点工作，意图很明显，就是积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。

　　至此，探讨多年的房地产税政策即将“靴子落地”，楼市或迎来重大变革。

　　房地产税渐行渐近

　　首先来了解“房地产税”和“房产税”之间的区别。

　　通常，我们将局限于房产保有环节征收的税种称为“房产税”。

　　事实上，1986年我国就发布了房产税政策，并且施行34年了。房产税是按房产余值的1.2%计算，或者按租金的12%计算，都是按年算。不过，当前房产税有很多免征范围，如“所有个人非营业用房产免征房产税”，因此大家没有感觉到需要缴纳房产税。

　　2011年，上海和重庆试点房产税改革。值得注意的是，试点的是房产税改革，而不是房地产税。

　　此次政策提出的“房地产税”和此前所说的房产税是不同的东西，是一个新税种，它将取代以前的旧房产税，是近些年税制改革的重要一环。广义的房地产税是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称，包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税等与房地产有关的各个税种。房地产税的概念是比房产税大而全的，包括了开发建设、交易、保有各个环节；房产税仅指保有环节。

　　房地产税相关提法最早出现在2013年底十八届三中全会发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。决定提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。至此“房产税”概念内涵也完善至“房地产税”。

　　2019年之后，提到房地产税改革的次数越来越多，直至2021年10月15日《求是》杂志发表的重要文章《扎实推动共同富裕》，再一次明确提及房地产及房地产税：推动金融、房地产同实体经济协调发展；要完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题；要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

　　再到2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。一锤定音，房地产税离我们越来越近了。

　　热点城市或首批试点

　　其次，新增征收对象主要为居住用房。

　　相关文件提到，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

　　具体来说，宅基地自建房不在此次试点房地产税相关政策的范围内。城市中的小产权房是否执行尚未有定论，但可以明确也不是此次试点的重点。非居住用地的各类房产，也就是商业类，还是按照此前房产税的规定缴纳。商业用房是要征收相关房产税费的，只是大多数没有接触此类产品的市民不太了解而已。也就是说，此次试点的重点就是买来住的商品房。

　　那么，具体哪些地方先开始试点呢？目前试点城市、具体方案尚未确定，仅明确“国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序”。

　　但业内人士研判，此次试点地区将以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市。

　　事关改善分配格局

　　为何在近期提房地产税试点一事？

　　此前，2021年3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确将“推进房地产税立法”纳入工作重点。业内人士认为，“基于到本世纪中叶全体人民基本实现共同富裕的国家战略，即扩大中等收入群体，缩小城乡收入差距，改善收入和财富分配格局，因此，收入分配、财富调节等顶层制度改革宜早不宜迟，房地产税改革则是重要的一环。”

　　由于房地产税是一个对“居住用”房地产征税，是“持有性质”的税，旨在增加房产保有环节成本，因此从长期来看，对稳定市场有一定的积极意义，有利于房地产行业稳定健康发展，对未来十年健康发展有一定的推动作用。

　　并且，房地产税惠及地方政府，可完善地方主体税，增加地方稳定的税收来源。这和“土地财政”现状有关。业内人士认为，地方政府隐性债务监管趋严和房地产市场不景气，造成了当前我国地方收入压力大。随着房地产大开发时代渐进尾声，土地财政难以为继，存量房时代到来，从“土地财政”向房地产税转型是大势所趋、形势所迫。

　　那么，此时提出推进房地产税制度改革，对市场有何影响？业内人士普遍认为，短期来看，在近半年内可能会对市场产生一定的影响，特别是对二手房市场的影响会比较大，在二手房市场的波动影响下，新房市场也会受到一定的影响。长期来看，房地产税对具体区域的影响还是取决于供求关系，不能简单地认为“收税了房子就跌价”。

　　■记者 张 晗