楼市下行信号已经显现 炒房客们该醒醒了

　　在一波又一波的楼市调控热潮下，房地产市场奏起了“冰与火之歌”，北京等热点城市降温明显，而部分二、三线城市却出现抢房的火爆景象。

　　“五一”小长假期间郑州有人裹着被子连夜排队买房。盐城、太仓出现了秒光盘，几十号人甚至百号人抢一套房的现象不少见，荥阳在假期开盘的多个楼盘也被一抢而空。

　　为什么有人还在抢房？

　　在持续的严厉限购下，为何部分地区仍旧出现抢房潮？知名财经评论员叶檀称，主要是因为以下三个原因：

　　一是，房价被强行抑制，给予购房者明确的回报。地方政府抑制价格，相当于地方政府把开发商的部分利润强行让度给了购房者，让购房者得到了一部分几乎无风险的收益，购房者当然有多少买多少；

　　二是，房地产市场热闹，说明货币购买力下降是共同预期，也说明目前的货币供应远远超过实体经济需求，货币被挤入投资市场；

　　三是，到目前为止，还没有一种投资品具有房地产的吸引力，房地产是投资市场最有魅力的妖精。当资金从实体、从银行非标产品被挤出后，房地产也就更加金光灿灿。

　　北京科技大学管理学院经济贸易系主任

　　何维达则指出：

　　除个别城市有调控后房价“补涨”迹象外，三四线城市的火热，可能由一些特殊因素所致，一是调控偏弱；二是市场预期新的调控政策将出台，提前抢购；三是有省市只对部分区域进行了调控。

　　经济学家李迅雷认为：

　　中国二线城市房价崛起与人口增速加快有关，有些则是住宅供地稀缺所致。房价涨幅与人口增量关联度大的城市，必然有产业发展机会和投资热点与之相随，如杭州的网络经济高度发达，郑州作为中国的交通枢纽具有承接产业转移的优势。也就是说，这些二线城市将享受规模经济和大城市化带来的好处，并向周边辐射，从而形成新的增长极。

　　房价推动力正在减退，炒房客该醒醒了！

　　随着楼市调控政策的不断升级和扩围，过去推动房价高速上涨的推动力在逐渐减退或消失，房地产市场的逻辑已经出现了剧烈地变化，抢房潮下的投机性风险也骤然增加。炒房客们该醒醒了，房地产狂欢必将终结。

　　以下因素将影响未来楼市走势：

　　宽松货币周期近尾声。

　　中国人民银行行长周小川，多次在公开场合谈到收紧货币政策，3月26日，周小川在2017年博鳌亚洲论坛上表示，全球实施多年量化宽松货币政策之后，本轮政策周期已经接近尾声，即货币政策不再像过去那样宽松。3月10日，周小川在全国两会答记者问上也表示，如果经济中货币数量太大，真是出现了大水漫灌的情况，实际上对经济还是非常有害的，可能导致通货膨胀上升、资产价格泡沫等各种各样的问题。与此同时，货币政策在稳健方面适当做得更加中性一些，会有利于我们供给侧结构性改革。

　　货币政策的转向，加上广义货币M2从2016年以来一直处于下降周期，或将给全国楼市带来一股冷空气。

　　一二线城市楼市成交量大幅下行。

　　受楼市调控政策不断收紧影响，4月一二线城市住宅成交量整体降温。具体来看，一线城市环比降幅为30.50%，同比降幅为34.57%；二线城市环比下降16.02%，同比下降35.45%。4月二手房市场也已经坐上了下行的滑梯，北京、上海、杭州等地挂牌量价都出现不同程度的调整。据悉，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%，多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店；上海4月二手房均价较2月下滑了约1500元/平方米。

　　经济学家马光远表示，房地产的逻辑都已经出现了剧烈的变化，房价的明显松动应该在6月份之后，整个下半年，房地产市场的画风将完全逆转。

　　调控风暴或将继续升级。

　　据媒体报道，自5月1日起，北京部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。这意味着央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。据中原地产研究中心统计，去年9月底以来，中国已有55个城市出台了160余项房地产相关政策，房地产调控高压不减。从抑制投机的角度看，未来更多的城市会加入到信贷与购房资格收紧的行列中。而此前未运用过的“限售”政策逐渐扩围，预计后续楼市调控将进入“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”。

　　在房价仍有较大涨幅的城市，调控就有继续收紧的可能。5月2日，兰州将公积金首套房首付款比例由不低于20%提高至不低于30%，二套住房首付款比例由不低于20%提高至不低于40%。

　　土地供应量将增加。

　　在供地计划大增指导下，今年以来住宅用地推出量有明显增加。根据中国指数研究院报告显示，今年1至3月，全国住宅用地推出1.8亿平方米，同比增长5.7%，结束了2014年以来连续11个季度的同比下降趋势。其中，北上广深四个城市合计供应住宅类土地的规划建筑面积达520万平方米，相比2016年同期上涨103%。与此同时，建立了土地供给与库存去化周期挂钩机制。从供需关系上大量增加供给，缓解供需矛盾，有效起到稳定房价的作用。

　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，炒房客们已没有“钱”途。

　　炒房客们，该醒醒了！