政府连发四波“大红包” 漳州房价将绝地大反击？

　　“远超市场预期，幸福来得太突然。”

　　虽然已拥有强烈的市场预期，但是当3月30日下午，二套房首付降至四成的消息正式发布后，落地时间快、力度远超市场预期，让业内人士直呼这个政策红包“有点大”。

　　短短三个月内，楼市新政不断，接连发出的四波“政策大红包”使得2015年的楼市政策宽松程度直逼2009年，政策环境如此相似，现在楼市还会上演6年前全国房价的绝地大反击吗？

　　重磅利好接二连三政策口径堪比2009年

　　继央行降息、住房公积金使用门槛降低之后，3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，二套房最低首付款比例降低至40%；首套房公积金贷款最低首付20%；结清贷款的二套房，再次使用公积金贷款最低首付30%。同时，财政部也发文通知，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。一系列的重磅利好接连轰炸，政策出台的密集程度与力度，已经远超市场预期。

　　日前召开的全国两会上，中央提出要支持“居民自住和改善性住房需求”，促进房地产平稳健康发展。政策口径不仅以“支持促进”代替“调控抑制”，且不仅针对自住需求，更指向改善性需求的扶持，再次释出政策放松信号。此番表述与2009年两会政策口径一致，不少业内人士分析称，当前全国楼市的政策宽松环境堪比2009年。

　　2009年，政策也一样从调控滑向宽松，并以货币政策的多次放松为标志，楼市启动了大幅变动引擎，那一年春天，从“小阳春”行情开始，之后，楼市迅速转入“快车道”，量价齐升，房价一路飙升，大幅上涨了24%。不得不提的是，这与2008年下调购房首付款比例至2成有着直接的关系。

　　房价或有上扬机会期待报复性上涨不现实

　　如今，政策环境如此相似，房价的任性上涨，会再度上演吗？房地产要迎来春天了吗？

　　在针对此番新政的看法上，不少人使用了“楼市要转弯”、“购房窗口期到来”、“房价上涨是大概率事件”、“再不出手就晚了”等积极的言论，事实上，业内人士一致看好接连的新政对楼市的提振作用。但对房价是否能再次任性上涨，业内人士多数给出谨慎态度。

　　克而瑞福建区域总经理、房价点评网首席分析师张子吉认为，此次政策调整将缓解短期的市场矛盾，但无法扭转中长期房地产市场将逐步下行的趋势。

　　一方面购房者首付资金大为降低，改善型需求短期内或受鼓励集中入市，4月或有一波走高行情。另一方面，占据厦门半壁江山以上的100-144平方米的中大户型普通住宅库存去化有望加快，对于激活库存存在重大利好。厦门产品结构的优化也会进一步加剧，再次巩固其改善型占主导的发展趋势。

　　张子吉分析称，一旦库存得到有效释放，房价或有上扬的机会。但期望房价出现2009年的报复性上涨，不太现实。此次央行调整只涉及普通住宅，对于非普通住宅并未明文提及，操作空间具体要视银行的资金状况和利润空间而定，影响有限。

　　新政一石激起千层浪有房东马上要求涨价

　　“‘3·30新政’公布的当晚，就有房东要求涨价。”丹厦房产经纪人小李告诉导报记者，在得知新政救市后，有房东要求提高挂牌价，之前商定的成交底价也跟着上涨了。

　　丹厦房产邱航称，如此密集的提振政策超出预期，对楼市的利好毋庸置疑。二套房首付降低、营业税“5改2”，有效降低了购房成本，释放购房需求，尤其是改善型购房需求，将迎来一波成交行情。楼市向好，房东的心理预期提高，房价涨势或许将无法阻挡，有买房、换房需求的购房者，要使用好“政策红包”，趁早择盘入手。

　　但是，邱航强调，当前的楼市需求与2009年大不一样，2009年的需求是全面的、大量的，但如今的购房需求较为有限，资金走向也不那么集中，房价不可能大幅度上涨。成交仍建立在理性的价格基础上。

　　张子吉也认为，营业税的“5改2”，一、二手房市场联动将受益。一方面，二手房交易税费大幅降低，进一步降低购房人现金支出，特别是可以让更多的首置群体选择“眼见为实”的二手房，释放首置需求；另一方面，由于“以小换大”、“学区房”、“社区更好”等置换型改善购房交易成本大幅降低，促进改善需求加快入市，直接利好一手房市场。

　　他也给房企和消费者给出了提醒：房企应保持健康的心态，“配合好”此次“政策红利”惠民的举措；消费者应积极、理性把握这一利好，综合考量还贷压力，量力选择推荐级别的高性价比楼盘果断入市。

　　二套房政策大事记

　　●2008年底：促进楼市消费，政策“开口”，二套房贷政策形同虚设。

　　●2010年1月：“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付比例不得低于40%。

　　●2010年4月：国务院《国十条》规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，银行对二套房认定是“认房又认贷”。

　　●2011年1月：“新国八条”出台，二套房首付比例不低于6成，利率不低于基准的1.1倍。

　　●2014年9月：央行、银监会对房地产“限贷”政策作出调整。其中，“二套房贷”的松绑尤受关注，被市场普遍称为“认贷不认房”，但此次二套房的首付比例依然执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

　　●2015年3月：二套房商贷首付降至4成，公积金首套首付将至2成、贷款结清二套房首付将至3成。

　　营业税政策大事记

　　●2008年：金融危机，普通住宅营业税满5年免征改为满2年免征。

　　●2009年：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　●2010年：个人普通住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

　　●2015年：营业税重回2009年，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　导报记者 陈素婷