三四线城市楼市崩盘论引关注 业内称可能性不大

    近日，公众的目光再次聚焦到三四线城市的楼市表现，据报道称，目前三四线城市崩盘个案或增加，多个城市房价下跌。一段时间以来，业内对国内楼市分化现象多有论及，一二线城市房价高，市场供不应求；三四线城市销售则表现低迷。

　　对此，业内分析人士多认为，三四线城市销售量下滑主要是因为供过于求，而“崩盘”一说尚不构成系统性风险。随着相关城镇化具体政策的颁布实施，将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存。

　　业内认为三四线城市楼市崩盘可能性不大

　　三四线城市楼市有崩盘风险？近日，有报道再次关注到三四线城市楼市走向，并称目前很多三四线城市存在住房存量较大、消化速度相对不足的问题。如不能有效缓解这一问题，今年部分城市楼市可能面临崩盘风险。

　　中国证券报在2月8日的报道中提到部分城市楼市或面临崩盘问题，指出当前的三四线城市中，出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数，类似C县公务员被“摊派”卖房现象也非个案。

　　从相关机构统计数据可以看到的是，很多三四线城市近期成交量走低。据中原地产数据显示，今年1月份有25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创11个月新低。

　　对于三四线城市销售量持续下滑，亚豪机构市场总监郭毅在接受采访时认为，是由于部分三四线城市出现较为严重的供过于求。但三四线城市供大于求是现状，“崩盘”一说应该还形不成系统性风险，不至于过度悲观。

　　财经评论人朱大鸣昨日撰文表示：“现在舆论形成了一个三四线城市楼市崩盘的状况，但是，市场也并不像预期的那样悲观，毕竟一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要将家安在三四线城市。尽管三四线城市楼市面临着巨大压力，但崩盘可能性并不是太大。”

　　城市分化现象明显房企重返一线城市

　　国内某机构2月初的数据显示，百城房价已经持续20个月环比上涨。其中，北京、上海等十大城市住宅均价为19226元/平米，环比上月上涨1.22%，较去年同期上涨17.11%。另外，2014年1月，住宅价格环比下跌城市个数较上月增加，跌幅居前的城市多为三四线城市。

　　需要注意的是，各地楼市已经表现出明显的分化迹象，此前，多位专家学者在不同场合的演讲中大都提到过该话题。去年9月，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，不同城市、不同区域间住房分化趋势日趋明显。一二线城市需求和价格增长较快，供求矛盾仍然很大。“但是有相当一部分二线、三线、四线城市的总体供求矛盾已经不突出了，部分城市甚至供大与求，去库存的压力不断加大。”

　　国务院参事室特约研究员姚景源接受记者采访时也提到了城市分化问题，并指出，2014年一线城市和热点二线城市房价恐怕还会继续上涨；而“三四线城市供给确实过多，需求又不足，2014年会看到房地产这种分化的状态会非常明显。”

　　重点城市楼市持续向好，引发房企城市布局的转变。近日，第一财经日报的报道称，大量开发商在短期内云集，导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转，供大于求的现实让很多开发商开始逃离。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。其中具有代表性的房企便是恒大，2013年恒大地产大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

　　解决之道：控制开发总量注重消化存量

　　那么，面对当前及未来的住房市场趋势，应该如何解决现有的城市间发展不平衡问题，保持全国房地产市场健康平稳发展？

　　中原地产首席分析师张大伟分对记者表示，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳甚至冷清。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场酝酿崩盘风险。

　　如何避免部分三四线城市楼市崩盘风险，张大伟认为，应严格限制大城市规模，将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市，提高三四线城市的产业聚集效应。

　　近日任兴洲在出席某活动中指出，一线城市等房价上涨过快的城市要从严落实差别化信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。同时，郭毅认为：“随着有利于加速城镇化的具体政策的颁布实施，对产业和就业人口形成实际分流之后，就会有助于消化三四线城市的楼市库存。”(记者 孙建永)

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