“单独二胎”政策放开 漳州楼市“胎动”四大猜想

　　不久前落幕的十八届三中全会可谓亮点纷呈，随后出台的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》同样备受关注。其中“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策”更是成为眼下街头巷尾热议的话题。

　　尽管“单独二胎”放开的政策不设统一时间表，但其将引发的连锁反应已经引起业内广泛讨论。而对于房地产市场而言，这条意在调整社会人口结构的政策，又将促使其产生怎样的变化？漳州楼市是否会受其影响？

　　猜想一

　　楼市需求是否放大？

　　“你打算生二胎吗？”近日，想必属于“独生家庭”的不少市民都会被朋友这样询问。陈先生便是这样一个例子。他们一家三口住在龙文区一套80平方米左右的两居室商品房内。作为“单独”家庭，陈先生说：“倘若‘单独二胎’政策落地，我们计划生育第二个孩子时，这套80平方米的房子明显就局促了。所以一旦确定再生育第二个孩子，我可能会考虑换套大户型房源。”

　　和陈先生这样的改善型需求置业者不同，打算明年结婚的“80”后王小姐，则是实打实的刚需一族。她告诉记者，作为婚房使用，买房子是势在必行，但若往长远考虑，以后有生二胎的打算，她会在首次购房时就直接考虑购买三居室或四居室的房子。“换房子成本太高了。”王小姐说，尤其是目前二套房首付比例高达六成，如果要换房子，会超出其经济承受范围。

　　“目前还没接到因为‘单独二胎’放开而要来换房子的客户，可能跟政策还未落地有关。不过倒是有部分首次置业的购房者，直接考虑三房或四房的房源，这与之前两房或‘小三’房关注度较高略有不同。”记者走访多家市区楼盘后，多位置业顾问都给出了相似的回答。

　　对此，有业内人士指出，对于普通百姓而言，房子是一种生活必需品。从目前漳州房地产市场来看，刚性需求仍是市场的主力，但改善型置业所占比例也在呈上升趋势。因此从长远而言，“单独二胎”政策出台后，一些家庭成员将增多，这也将在一定程度上增加房地产市场的改善型需求。从这个角度而言，该政策很有可能增加楼市整体需求，转变成未来刺激楼市销量的一个重要原因。

　　不过，也有人对此持不同意见。锦鸿西欧御景营销总监白云认为，“单独二胎”政策虽然放开，但还要看“单独”家庭的生育意愿。如今房屋成本太高，如果没有一定的经济实力是不行的。因此如果多数人生育意愿不强烈，未来是否会对楼市产生影响，还有待进一步的考证。

　　猜想二

　　大户型将再掀波澜？

　　眼下漳州市面上，100平方米左右的“小三”房是不少房企主推的产品。特别是一些定位刚需的楼盘，如福晟钱隆樽品、水仙都市等项目，热推的户型之一都为“小三”房。与此同时，大户型房源也占有一定的市场份额。例如融信澜园、信和御龙天下、天利仁和等高端楼盘推出的“大平层”产品，也颇受改善型置业者的青睐。有业内人士认为，“单独二胎”政策的出台，除了增加楼市需求总量，对户型也有了新的要求。那么，未来是不是三居室、四居室的大户型房源供应都会相应增加呢？

　　“两房曾是刚需族最青睐的户型。随着二次置业成本的提高，一步到位的‘小三房’成为市场走俏的房源。这从目前漳州多个楼盘推出的户型都可以得到印证。”业内人士陈先生认为，随着二胎政策的放开，小户型明显不够用了。尤其是一些家中需要老人帮忙照顾的家庭，就可能会选择120平方米以上的三房或四房房源。从这个角度来看，如今还被认为是改善型的多居室房源，在“单独二胎”家庭，已经称得上是不折不扣的刚性需求了。

　　当然，也有业内人士认为，虽然“二胎”政策有可能使大户型房源的供应增加，但房屋面积增大也意味着置业成本的增加，尤其是不少四房产品面积都在144平方米以上。根据漳州市区普通商品房住宅标准，单套面积超过144平方米、实际成交价格高于7000元/平方米，将被征收3%的契税。对于经济能力一般的购房者而言，这都是不小的开支。因此，未来开发商也有可能在不增加面积的前提下，设计出功能全面、总价相对较低，也更加适合“二胎家庭”居住的多居室产品，从而促使市面上新建商品房户型设计理念的改变。

　　猜想三

　　房价上涨还是下跌？

　　放开“单独二胎”，对于有生育意愿的家庭而言，教育、医疗等各种生活成本都随之上涨，特别是有换房需求的家庭。那么，该政策对于未来房价的走势到底将产生怎样的影响？对于“单独二胎”政策放开后，房价是涨是跌，业内可谓仁者见仁智者见智。

　　“毫无疑问，住房是每个家庭都必须解决的问题。不难想象，倘若多数人有生育二胎的意愿，将极大地促进楼市刚性需求的增加。需求上升，在供给没有增加的情况下，房价必定也会随之上涨。”业内人士王女士认为，眼下漳州市区中心地段的房价在8000~9000元/平方米左右，外围楼盘在5000~6000元/平方米左右。倘若因为“二胎”，换房的人多了，需求也就增加了，未来房价可能会进一步上扬。尤其是目前市区已有部分楼盘突破万元，加上“二胎”的刺激，集体破万也许就在不远的将来。

　　也有人认为恰恰相反。中国社会科学院哲学研究所逻辑学研究室主任张贾龙曾表示，目前，北京、上海等一线城市的住宅市场已经出现了严重泡沫。而且房地产泡沫正在向二三线城市迅速蔓延。“放开二胎”将极大地促进刚性需求的增加，有利于房价的稳定和软着陆，也有利于中国经济的平稳过渡。同时，可化解楼市泡沫，避免出现楼市崩盘的局面。

　　“对于多数人而言，购买房子动辄几十万甚至上百万的花费，在生活成本中，的确是占了最大比例。”属于独生子女家庭的陈小姐表示，再加上生育二胎的各种成本都会提高，因此如果房价没降，她是不会考虑生育二胎的。因此从她这个角度而言，单独二胎放开对漳州房价不会有太大的影响。

　　猜想四

　　学区房愈加紧俏？

　　眼下漳州市面上，不少拥有优质教育资源的学区房总是价高一筹，但基本不愁卖。例如曾以一句“买冠成、读实小”的广告语而深入人心的冠成国际就是一个成功的例子。目前该项目在二手房市场上，小户型房源售价已经达到15000~17000元/平方米。市区多位中介人士也表示，在漳州二手房市场，同品质的房源，倘若是学区房，价格普遍都高出20%~30%。因此，有不少家长担心，“单独二胎”的放开，除了进一步增加需求，并对户型和房价产生一定的影响，优质教育资源的进一步紧缺，也将会使本就稀缺的学区房愈加紧俏。

　　“望子成龙的成长环境，使得不少家长对学区房情有独钟。”中介人士何先生认为，现在很多家长在孩子出生后不久就开始筹备购买合适的学区房，如果未来“二胎”扎堆入学，未来学区房的供给可能会更加紧，价格也一定会进一步上涨。

　　锦鸿西欧御景营销总监白云则认为，一般来说，准备生育二胎的家庭，多是拥有一定的经济实力的，他们在房屋的准备工作上已经比很多人提前。在学区房的选择上同样如此，因此无论从近期还是远期来看，“单独二胎”对学区房的影响应该不会很大。