中心区近400套装修房入市 房价“漩涡”波及市场

   近期，备受瞩目的漳州第一波装修房定价问世。原本预期高过万元的装修房，此次公开的价格却仅有8字头，出乎大多数人的意料。对购房者而言，中心区不少楼盘毛坯价已卖到9字头，相比较之下，这批装修房的性价比优势相当具有吸引力。

    记者走访了解到，已经有大量的购房者将眼光投向装修房，楼市中心区所形成的房价“漩涡”正在波及市场。而在大盘首期低开跑量的带动下，其他房企不得不调整策略跟进“跑量”，楼市价格战将进一步升级。

    ●中心区

    近400套装修房入市

    漳州首批装修房的入市已经酝酿多时，不过以“快跑”著称的万科城，还是赶在漳州本土开发商之前，出其不意地推出了首期新品。上周五，漳州万科城召集业主认筹，备受瞩目的装修房定价策略浮出水面。

    “每平方米才8000多元，这个可以买。”购房者吴先生听到消息后很兴奋，等待了半年时间，吴先生从东山赶到漳州定下了114平方米的四房户型。购房用于自住结婚的吴先生说：“装修成本摊入买房的贷款里面，首付压力会大一点，不过省了很多装修上的事，算起来也不会太贵。现在很多人都在看房价会不会降，按照我的意思自住的自己满意就行了。”

    海都记者从万科城售楼部了解到，此次推出的装修房共398套，主力户型为89平方米小三房、114平方米四房。开发商打出22万起的低首付策略，正式开盘时间定于6月29日。“首期开盘给出了惊喜价，定价大概在8字头，考虑到逆市环境下的年中冲量，首期开盘基本上贴着成本价出货。”万科售楼部相关人士介绍，包含装修价1500元/平方米的单价，单算毛坯房的价格只有7字头，在老城区中心地段，这样的定价性价比非常高。

    海都记者走访市场了解到，整个6月楼市开盘量急剧下降，大部分房企都以消化库存为主，市场时不时出现加推以及特价房等信息，新品开盘难觅踪影。不过，这一现状将因为月底的新盘入市而有所改变。6月29日，东部、中心区两个新楼盘将同天面市，除了漳州万科城，东部老盘福晟·钱隆樽品也将开盘。

    漳州市新房预售数据显示，截至目前，仅有福晟·钱隆樽品、惠祥香槟左岸获批预售，新房预售量为504套。加上即将开盘的漳州万科城，此次新盘出货量达900多套，而漳州万科城就推出了近400套房源，占有了新盘市场44%的供应量。按照这一推货的定价策略，漳州万科城将占有市场大量份额，对楼市产生较大的影响。

    ●大盘低开

    搅动市场“漩涡”

    2013年9月，首次进军漳州的千亿房企深圳万科，以总价15.04亿元竞得漳州市区三幅优质地块，揽地805195平方米，楼面地价最高为2509.53元/平方米，创下漳州“新地王”。彼时，就有人推测，以万科城所拿地块的成本价格，要在保证利润的前提下，装修房的价格至少不低于万元，这一价格体系势必带动漳州中心以西整个板块的价值提升。

    显然，在今年这样的逆市环境中，万科城的定价出乎了大部分人的意料。这产生的结果不难预见，在购房者雀跃不已的同时，其他开发商却如临大敌，从市场层面上来说，大盘低开所产生的房价“漩涡”正在波及市场，越是靠近“漩涡”的楼盘，所受到的冲击越大。

    此轮万科城的定价，再度改写了中心楼盘的定价格局。以当前漳州老城区的新房售价来看，由于新楼盘少，房源稀缺，中心区毛坯房的价格都在每平方米8000~9000元区间内。在去年行情火爆的金九银十，中心区楼盘齐齐逼近万元“红线”，拥有稀缺江景资源的欣隆·盛世外滩售价一度率先破万。不过，中心区板块过万的冲动，在今年大环境楼市观望的氛围当中冷静了下来。

    港城·御龙湾总经理陈远鹏告诉海都记者：“8500元/平方米的装修房，性价比确实物有所值，大量刚需被吸走，对市场将会有明显冲击。”最先受到波及的是最靠近“漩涡”边缘的城西楼盘。其中，正得·格林兰庭、夏商·书香名苑等城西板块楼盘，最先面对大盘首期低开所带来的市场冲击。

    “压力是有的，但我们比较稳扎稳打。”夏商·书香名苑策划经理张显龙表示，夏商·书香名苑计划在7月开售，在价格策略上暂未调整。面对大盘咄咄逼人的跑量冲动，也有楼盘未雨绸缪，本月计划开盘的正得·格林兰庭，新品推出12#楼共有房源71套，户型为86~135平方米，特惠5288元/平方米起，这一低开跑量，正是基于大盘跑量的压力。

    【观察】

    价格竞争升级 “跑”才是王道

    对于以刚需购买力为主的漳州市场，大盘跑量短期内的影响面很广。一方面，将可能促使地段相当、价位不相上下的毛坯房“跳水求生”；另一方面也将带动更多的开发商进行更为激烈的价格竞争。无论是哪一种方式，在整体大环境不变的背景下，楼市的价格竞争仍将进一步升级。

    其实，在装修房面市之前，不少开发商认为，业主对于装修各有喜好，很难一下子满足他们的“口味”。不过，在楼市成交并不景气的当下，此次万科城逆市出货却仍能够带动几百个购房者，就在一定程度上说明一些问题：对于漳州市场而言，装修房并不窄众，定位刚需的装修房，正好抓住了漳州主要的购买力群体。

    有行业人士认为，装修房在市场景气的时候，可以为楼盘加分添色。而往往市场不景气的时候，却也能成为开发商低价跑量的秘密武器。

    事实上，装修房在漳州首次试水，新产品是否能被漳州人接受，很多人此前确实没有底。早在今年5月份，首推装修房的漳州万科城，就在漳州范围内进行了大样本的抽样，对漳州人所喜爱的装修主材、风格进行筛选，“在放开和定制之间”做出了一个折中的方案。对于大部分漳州人来说，对万科城所提倡的全面家居解决方案略显陌生，但对价格的敏感度很高，这就是为什么定价一经释放，影响力能够如此立竿见影，正是以高性价比优势，大量的购房者认可和接受了装修房。

    业内人士认为，楼市的竞争从来都是挑战和机遇并存。机会在于一部分开发商或将探索新的发展模式，比如跟进装修市场。对于当前的市场来说，大盘低开跑量俨然形成了一股强大的冲击波，对手头握有大量毛坯房存量的开发商形成挑战。但更为现实的举动将是“跟着跑”，急于回笼资金的开发商将不得不继续促销，再接再厉地寻求跑量，形势可能会比之前更严峻。不过，好在大盘首期也就这些量，按照“贴着成本走”的价格，这也是最低的价格，根据大盘低开高走的普遍营销策略，随之而来的二期价格将上行，到时候其他开发商的压力就没有那么大了。