2022漳州市场进入转折期！楼市格局被洗牌

一转眼，2022年仅余10天就将远去。在年终，我们与一段岁月挥手告别；于岁首，更翘首盼望一个新时期的到来。

对我们的城市而言，2022年乃至它之前的几个年份都是特殊的，我们的生活方式也发生了改变。对根植于城市的楼市而言，这三年是漳州楼市从稳步调整、全面调整走向深度调整的一段时期。政策上继续强调“房住不炒”，强调“保交楼、保民生、保稳定”，监管与刺激政策密集出台；市场供应有所放缓，成交相对低迷，楼市筑底明显，大多数房企进入收缩阶段。

业内普遍认为，经历深度调整后的2022年，或是楼市走向转折的一年。

今年前10月，全市商品住宅销售面积同比减少5.3%（闽南日报记者 张晗摄）

关键词一：下行压力

购房需求减弱，叠加疫情反复等因素，今年房地产市场整体呈现较为低迷的状态。在易居企业集团执行总裁张燕看来：“市场仍处于筑底过程中，下行态势还未真正得到扭转。从成交量角度来看，2022年很有可能成为一个历史性的转折点。”

漳州也不例外。

整体来看，今年漳州楼市销售成绩不及去年，楼市下行压力仍未解除。依据漳州市统计局11月22日发布的统计数据，1-10月全市商品住宅销售面积452.95万平方米，同比减少5.3%。商品房销售额518.19亿元，同比减少10.1%；其中住宅销售额439.30亿元，同比减少14.4%。当前待售面积469.36万平方米，同比增长19.5%，去化压力仍然较大。

2022年开局已现楼市成交下滑态势。漳州首季度成交低迷，“小阳春”并未出现，整个一季度接续2021年在平淡中度过。从克而瑞提供的数据来看，2022年一季度漳州成交67.82万平方米，同比下跌22.53%；主力成交片区市区一季度商品住宅成交15.63万平方米，同比下跌52.18%，下滑幅度较大。

3月，漳州经历了2022年首波疫情。受此影响，漳州楼市再次进入不太活跃的状态。

疫情暂告一段落后，传统旺季“红五月”被房企寄予厚望，预热阶段营销活动逐渐增多，压抑一段时间的购房需求在一定程度上得到释放。5月，漳州市商品住宅新增供应2.59万平方米，成交5.75万平方米，环比上涨40.93%；漳州市商品住宅成交均价14034元/平方米，环比上涨2.33%。

6月疫情再次来袭，楼市进入传统淡季，房企集体小步慢跑，项目推售节奏放缓，去化走低。

随后的暑期楼市因“红盘”齐开走出冷清。备受瞩目的女排板块建发养云、和玺、映月项目首开，国贸珑上亦于7月底首开，引起了漳州市民对沉寂已久的漳州楼市的重新关注，给“金九”成交大幅上涨打下基础。还有不少新盘在暑期集中“扯证”，造就了年内新房供应量的井喷期。

“金九银十”作为一年之中房企冲刺业绩的关键时期，各项优惠轮番上架，各个楼盘摩拳擦掌，成交方面小有成绩。来自蓝火观察数据，2022年9月，漳州市商品住宅新增供应6.29万平方米，成交13.1万平方米，环比上涨74.9%，住宅成交均价18069元/平方米，环比上涨16.18%。

不过随后到来的10月，成交量和成交均价均出现了较大幅度的环比下跌；11月不少楼盘推出“双十一”优惠政策，产品顺推为主，12月疫情防控“新十条”发布后，市民消费需求并没有明显提升。显而易见，今年成交量波峰已经锁定在9月。

关键词二：格局重塑

在弱行情大环境中，一年的时间，足以让漳州的楼市格局更深入地洗牌重塑。

分区域看，各县（区）冷热不均现象比较明显。比较活跃的县（区）为芗城区、龙文区、台商投资区、龙海区、漳浦县等，其他县（区）热度不高，个别县（区）甚至仅有一两个楼盘较为活跃。

碧湖、闽南水乡、人民广场等板块在售项目持续减少，热门板块新旧更替，格局已然重构。2022年漳州中心城区比较活跃的板块为：老城区板块（女排基地）、西湖板块、益民板块。如老城区板块有建发养云、和玺、映月三子和国贸珑上；西湖板块有联发君樾西湖、碧桂园西湖印象、励欧玖颂西湖等盘；益民板块有禹洲城上城、夏商新境界、建发缦云、信和御龙天下三期、银河星墅等。其余在售楼盘分布比较散。国企城投集团打造的看江盘丹霞云邸、厦门实力国企打造的大盘特房锦绣碧湖关注度高。此外还有华元金苑、中梁远洋星海天辰、新城悦港名都、世茂漳州府、阳光城大唐翡丽印象、联发君领一号等在售楼盘。

房企分化越加明显。央企打造的在售项目逐渐减少且无新增，本地民营房企项目市面少见，厦门国企扛起业绩大旗，本地国企逐步试水楼市。

从单盘上看，高端盘与刚需盘分化明显。大浪淘沙中不乏突出重围者，足见“资力”、定力、实力。今年称得上“红盘”称号的无疑是建发养云。2022年土拍，建发以11.89亿元拿下芗城女排基地3大幅地块，打造养云、和玺、映月三盘。其中高端盘养云对标城区高端客户，推出104-143平方米奢装三至四房、180-248平方米墅级空中大平层。推出后大受欢迎，集中备案时以近5.9284万平方米的成绩位居9月全市销售榜首，创造单盘市场占有率45.25%的佳绩。因此也激起了业内对“地段为王”的讨论——不少人认为在楼市低迷时期，地段才是今后产品快速走量、房企稳操胜券的密码。

关键词三：房住不炒

回顾三年，2020年房企纷纷试水多渠道销售，到2021年高杠杆背后隐忧显现，直到2022年“半数规模房企目标完成率不足七成（CRIC数据）”。不得不承认，房地产高歌猛进的时代已经结束，高负债、高周转模式已不合时宜，购房者更加注重保有现金流、更加理性。炒房赚钱不灵了，这正是“房住不炒”带来的深刻变革。

漳州楼市或已进入转折期。

从土地市场这个“风向标”可见一斑。今年，我市共举行了5场土拍，1月、4月、7月、9月、12月各一场。供应住宅、商住地块共计26幅，总揽金99.56亿元。除1月那场土拍角逐较为激烈之外，其他几场不温不火。但不曾出现2021年底的流拍情况，这和土拍流程的优化有关。个别优质地块角逐激烈，如1月开拍4幅女排基地地块，整场土拍持续约1.5个小时，共经历71次举牌，溢价率较去年有所回升，土地市场回暖信号较强；随后几场土拍不少普通地块是国企兜底，如2等；7月“回购地块专场土拍”还出现了福建四建&三明市信兴联合体、中铁22局、惠房等一些市民不太熟悉的面孔，可见传统知名房企对回购地块的热情在褪去。值得一提的是，央企和本地民企的缺席，让土拍多了不少理性的冷静。针对房企资金紧张这个问题，土地供应部门还“贴心”地在今年第四次土地出让方案中标明“成交出让价款分两期缴纳”。

从漳州频繁出台的购房鼓励政策也能看出端倪。这些政策目的在稳楼市，鼓励消费，推动经济发展。6月，我市出台稳住经济一揽子政策措施，提到办理住房按揭贷款时间力争缩短1/3以上；对在漳州市购买新建商品房的购房人（家庭），符合条件的给予购房补贴；调整优化房屋拆迁安置补偿办法，鼓励采用“货币补偿+购房补助”安商一体化新模式等。随后，诏安首发，芗城区、龙文区、长泰区、平和县、漳州台商投资区、漳州高新区、常山开发区等8地实施购房补贴政策，购房能享受1万-2万元的现金补贴。住房公积金也在积极发挥其独有的支持职工购房的作用。如漳州公积金贷款支持二手房交易“带押过户”、开通夫妻按年还贷共同提取业务、开通公积金偿还商业住房贷款提取业务、公积金可直接用于购房首付等，盘活了账户里躺着的钱，让2022年买房更简单一些。

漳州在保交楼、保民生、保稳定的实践中也可圈可点。今年，恒大帝景和恒大城市之光两个项目停工。我市在全国率先创新性推出“政府主导、国企托管、捆绑运作”和“挂旧账、付新账、算总账”模式处置恒大项目。漳龙集团托管团队进驻两项目，全力以赴推进市区恒大项目风险处置化解工作，高效有序推进后续工程建设、回款、销售等运营管理工作，保证项目恢复施工和销售，赢得业主和购房者的信任。最新的消息是，恒大帝景首批楼栋即将交付。

由此不难发现，“房住不炒”已融入城市楼市发展的肌理。确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，推动房地产业向新发展模式平稳过渡的思路，贯穿着2022年漳州楼市的全程。