漳州楼市将出重磅新规！市区新批建复式住宅不得小于144㎡！禁止各种偷面积！

近日，漳州市自然资源局发布了关于《漳州市中心城区实施细化规则》（2021年版）的批前公示。

《漳州市中心城区实施细化规则》（2021年版）于2021年10月15日经专家及部门技术评审会评审通过，现已按照评审意见修改完善。为保证规划的公开、透明，根据有关规定，现对该实施细化规则进行批前公示，公示期为2021年11月4日至2021年12月3日（共30日）。

细则内容干货满满，比如：

1、建筑高度大于60米的高层建筑组群，宜形成高低起伏、形态优美的城市天际线，避免在高度上整齐划一；临主干道、公共中心节点、交通枢纽节点、市民活动节点、滨水地带的居住建筑，相邻层数高低差不应少于3层，建筑外立面应进行公建化立面设计，阳台应设计成封闭式或半封闭式（至少临街面封闭）并在图面明确标示；城市设计或控规另有规定除外。

2、建筑附属设施（如空调机位、晾衣设施、管道等）应采用隐蔽式或美化设计，设置统一的遮挡设施，统一形式和安装位置。

3、超过标准层高自然层的建筑立面不得通过设置上下两排窗、中部预留结构等方式预留后期可供改造加层或增加使用面积的建筑设计，避免影响建筑立面整体性。

4、位于闽南风貌特色区域、宽度30米及以下城市道路两旁，且用地红线与城市道路红线之间的最大距离不大于3米的建设项目，鼓励其沿街商业建筑采用骑楼形式建设。

5、卧室、起居室（厅）、厨房不应布置在地下室，且地下空间不得设计预留作为首层住户的专有部分使用。

6、低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。

（一）除联排式住宅（至少三联拼）外，其他住宅建筑均应采用单元式住宅形式。套型设计应符合单元式住宅的布局特征，每个单元设置的楼梯或电梯 应体现公共属性。

（二）低层和多层联排式住宅户型设计，应与别墅有明显区别。各住宅套型应共用分户墙和楼板，首层及以上全部计算容积率房间的分户墙拼接进深长 度应不小于5米，拼接高度不少于两个自然层；建筑内部不得预留后期可供改造的电梯井、采光井等挖空空间，确需设置采光井，应满足长边对外通透且为 两户及以上共同采光使用。

（三）严禁将住宅套型“拆分”为户内动线布局不合理的多个小套型进行开发建设。

7、住宅建筑凸窗的设置应符合以下规定：

（1）结构净高不大于2.1米，窗台面与室内楼地面高差不得小于0.45米， 并按规范设护栏；

（2）凸窗结构最外围挑出建筑外墙面部分的凸出宽度不得大于0.6米，且 外挑面宽长度不大于设置凸窗的房间开间轴线面宽的2/3；

（3）凸窗应设置于建筑外墙外侧，上下两层凸窗之间的楼层板不得超出建 筑主体外墙；

（4）厨房、卫生间和储藏间等非厅室功能空间以及内天井四周原则上不设 置凸窗，确需设置，应按水平投影面积全面积计容。

8、住宅建筑原则上不设结构板，建筑凹槽处如有结构强度要求 的，可采用连梁拉结；无采光通风等需求的套与套之间或建筑套内房与房之 间，不应设建筑凹槽、框架、结构板等。确需设置结构板的，应在两面结构承 重墙（不得开门或设置窗户）之间设置。

9、除酒店外，其他类型商办类建筑平面布局不得采用住宅套型式设计，并应符合下列规定：

（1）平面功能标注不得出现诸如“卧室”、“客厅”、“厨房”、“阳台”等住宅类功能描述。

（2）标准层平面设计一般应采用公共走廊、公共卫生间、公共垂直交通式布局，卫生间、茶水间（饮水供应点）及各类型管井、烟道、风井等应按层集中设置；如需设置阳台、空中花园等共享休闲空间，只能设置在与公共走廊、电梯厅等公共空间相连的位置，不能设在商业、办公单元内部。

（3）因功能需要等特殊情形，商业用途建筑（除裙房商铺形式外）确需内设专用卫生间、专用室内楼梯的分隔单元套内建筑面积不得小于250平方米（按单层计），且其套内建筑面积之和不得超过本栋同类功能建筑所有单元总套内建筑面积的30%。

10、在计算阳台计容建筑面积时，应按以下规定控制：

（1）主体结构判断：连结竖向结构构件外边线形成的边界作为建筑的主体结构轮廓线，主体结构轮廓线以内部分按水平投影面积全面积计容；如相对两侧均为剪力墙且阳台为整体凹入或阳台分开但有横竖向构件相连时，也属于主体结构内，按全面积计容；如相对两侧仅一侧为剪力墙时，属于主体结构外，按一半面积计容。

（2）外墙墙体判断：当阳台外边线设计有一面宽度大于0.6米的围护结构时，该阳台应按底板水平投影面积全面积计容。

11、因城市景观要求设置的坡屋顶造型空间，不开窗（可设置小的检修口、换气口）、不设计加以利用，且楼板上表面至檐口起坡高度不大于1.2米，可认定属于闷顶层空间不计容。否则按规定计算计容建筑面积：结构净高在2.1米及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.2米及以上至2.1米以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.2米以下的部位不应计算建筑面积。

12、跃层式（复式）住宅建筑应符合下列规定：

（1）套型建筑面积小于144平方米的住宅套型，不得设置跃层式户型。

（2）除客厅外其他地方均不允许挑空，挑空空间不应超过两层且只能挑空一处。客厅上空楼板开洞面积不得大于户内面积最小层水平投影面积（不含套内阳台建筑面积）的30％，超过面积按超出面积计算计容建筑面积，挑空空间高度超过2层按挑空面积2倍计算计容建筑面积，以此类推。

（3）户型不得预留后期可通过增加敷设楼板等方式获得使用空间的可能；阳台上空空间不得设置其他任何设施和构件，否则阳台上空空间应计算面积。

本细则适用范围为漳州市中心城区范围，以《漳州市国土空间总体规划（2020-2035）》确定内容为准，主要包括芗城区、龙文区行政辖区，漳州高新技术产业开发区实际管辖范围，及龙海区（含漳州台商投资区、漳州招商局经济技术开发区）、长泰区城镇建设相对集中区域，总面积1471平 方公里；其他各县（开发区）可参照执行。