三城释放楼市松绑信号？ 一城多策或让调控更精准

　　刚刚过去的周末，楼市释放了新信号。兰州、南京、合肥等三地再度调整房地产调控政策，不是进一步加紧，而是在一定程度上放松了，并实行“一城多策”的调控政策。

　　据了解，兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易，但取消部分区域住房限购，并取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时，城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。

　　不仅如此，南京市委今年1号文件出炉“创新10条”，调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。而合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于兰州房地产市场来说，市场过热过半是集中在市区。“考虑到郊区市场去库存的导向，所以对于此类区域撤限购变限售，既去库存也防范炒房，所以具有积极意义。”

　　中原地产首席经济学家张大伟分析认为，调控政策调整的城市，基本有两个主要特点，首先是2017年土地市场收入明显降低，市场库存明显分化，特别是兰州，主城区无房可买，郊区供应量大。其次房价从统计数据看，已经有所平稳，在限价下，市场价格同比降低，但前期大量的高价盘已经签约未备案，或者地王项目预售价监管导致亏损无法入市。

　　数据显示，兰州商品房供应是主城区遇冷，新区发力。南京全市共成交新房6.2万套，跟2016年“史上峰值”的12.8万套相比，整整少了一半。而去年合肥楼市成交量同比下跌73%。

　　“从未来趋势看，在房价出现波动的情况下，调控政策过严的城市，政策加码的必要性已经不存在。”不过，张大伟表示，调整政策不代表全面放松。

　　严跃进也认为，与2014年时楼市取消限购不同，今年所谓的“松绑”限购是局部的、有条件的，局部体现在郊区市场，有条件体现在松绑后附加了限售的政策。与此同时，过去的目标主要是去库存，当前去库存是在“房住不炒”的大背景下进行的。“换而言之，楼市调控依然会继续。”

　　张大伟表示，过去部分城市的一刀切限购，并不利于市场平稳，预计后续还有城市会出现政策调整，并执行一城多策。那些已经出现房价、土地成交量明显下调，地王较多的城市以及部分三四线城市及县城，均可能出现类似的政策调整。

　　延伸阅读：

　　吸引人才政策，多地变相放开限购

　　值得一提的是，此前有多城已对部分人才放开购房限制，广州、东莞、南京、武汉、郑州、长沙、济南、西安等城市出台吸引人才的政策，变相放开限购。

　　广州：

　　2017年年末，广州市政府官网发布了《广州市人民政府办公厅关于实施鼓励海外人才来穗创业“红棉计划”的意见》。其明确指出，“红棉计划”创业人员申领“人才绿卡”后可在购房等方面享受广州市户籍市民待遇。

　　东莞：

　　发布了关于征求《东莞市住房建设规划(2017-2020年)》和《东莞市住房体系建设实施意见》公众意见的通告。其中明确指出，鼓励人才扎根东莞市就业创业，具有全日制本科及以上学历通过人才入户方式入户东莞市未超过三年的人员可申请住房保障，对其家庭收入、资产不作限制。初拟每年可补贴6000元。

　　南京：

　　实施大学生“宁聚计划”，每年吸纳20万以上大学生在宁就业创业，研究生以上学历及40岁以下的本科学历，以及高级工以上技能人才，允许先落户后就业。

　　武汉：

　　持有房票(人才住房券)的非武汉市户籍个人，可不受限购政策制约，购买首套住房。

　　此外，去年年中，武汉率先喊出支持百万大学生留汉创业就业；6月29日，长沙提出五年吸引100万人才；西安也提出“五年投入38亿，引才育才100万”的目标。

　　郑州：

　　只要符合全日制本科(含)以上学历、副高级(含)以上职称、高级技师(含)三个条件中的任意一个，不用审核社保或个税，即可按规定购买住房。

　　长沙：

　　“长沙人才新政22条”首批细则显示，在长沙工作、具有专科以上学历、技师及以上职业资格的人才，首套房不受户籍、社保缴存的限制。

　　济南：

　　全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，连续缴纳社保满半年以上，即可享有济南市常住户口居民同等购房政策。

　　西安：

　　直接放宽了户籍准入条件，放开普通大中专院校毕业生落户限制。入户放宽，社保年限的限制也大大缩小了影响。

　　地产股的机会开始了吗？

　　在二级市场，回顾2017年房地产板块的表现，可以用“不温不火”来形容。全年房地产板块涨幅仅为0.80%，在28个申万一级行业中位列11名。数据显示，129只房地产板块成分股中，全年上涨的个股为35只，而92只出现不同程度下跌。

　　但在港股市场，以中国恒大、融创中国、碧桂圆、富力地产等为代表的，香港部分内房股走出了一波波惊世行情，股价涨幅翻番，中国恒大、融创中国等甚至翻了几番。

　　不过，在2018年，沉寂许久的房地产板块个股，出全面活跃的态势。1月5日，荣安地产、沙河股份、泰禾集团、苏宁环球、渝开发等个股涨停板。华联控股、世茂股份、绿地控股、美好置业、中洲控股等个股涨逾7%，板块近半数个股涨幅超过3%。

　　财富证券首席分析师赵欢表示，地产股板块整体大涨，一方面是前期地产股有过一定回调，此次资金再度进入，推动地产股板块上扬，另一方面地产股受政策影响，特别是部分龙头企业，2017年业绩大增，这都对地产板块表现带来较为明显的推动。

　　招商证券最新研报称，房地产上下游短周期面临供需关系滞后调整，周期轮动或重回地产板块；全局销量同比底部进入可视范围、重点城市销量边际改善、政策面对于一/二/三四线城市的边际影响将先后减弱，长效机制难成大杀器，且按揭利率或将小周期见顶，18年或是地产股大年，板块超额收益区间渐近，部分绩优蓝筹提前出现配置窗口。

　　平安证券认为，展望2018年，楼市景气度仍维持在高位，预计主流房企销售仍有望延续较佳表现。持续看好板块投资机会，建议把握以下投资主线：一是融资渠道畅通、资金及管控优势明显，受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地等；二是模式独特或销售靓丽的高成长个股华夏、新城、荣盛等；三是存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光发展等；四是兼具业绩支撑的租赁主体概念股世联行等。

　　广发证券表示，2017年由于区域调控政策的力度和范围不断提升，一线房企在经营上与资金上的优势体现的更为明显；2018年随着部分城市的限购政策改善，行情将由一线房企向二线蔓延，重点推荐低估值、业绩高增长的一、二线龙头房企。