争议中的房地产税： 操作难度大 何时落地仍无定论

　　马拉松式论证的房地产税问题再度成为舆论热点，房地产税和房产税有何区别，它对当前的高房价会产生怎样的影响，哪些情况下需要交税，以及最现实的，政策何时落地的争论正被广为讨论。

　　房产税和房地产税有何区别

　　房产税实际上早已存在。1986年国务院正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》指出，房产税指的是以房屋为征税对象，向房屋产权所有人征收的一种财产税。也就是说，它只针对房子本身而不包括其他。只不过，这种房产税之前对个人所有的非营业用房产一直是免税的，直到2011年，上海、重庆出台《对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，对于个人住房才开始有条件的正式征税。

　　而房地产税，顾名思义，意味着征收对象不仅是房屋价值，而且还将包括房屋下面的土地价值，它是房地产税收体系的综合改革，是一个包括房产税、城镇土地使用税等等在内的综合性概念。它在2003年就被提出，但因为阻碍重重操作复杂，所以至今还没有定论。

　　房地产税该不该征 为什么征

　　一种质疑的观点认为，诸如美国、日本等国家土地属于私有，因此土地增值导致附着其上的房屋跟着升值，那么地方政府向房屋持有人征税就合情合理。但中国的土地归国有，老百姓拥有的只是房屋的所有权和使用权，对土地拥有的只是70年的使用权，租金已在买房时一次性交付，后期增值的是土地而非房屋本身，所以有重复征税之嫌。

　　但从政策设计角度来说，房地产税将有利于增加地方政府财政收入、调节财富分配以及抑制房地产市场投机，这也是被反复强调的。

　　比如去年12月召开的中央经济工作会议上即指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。有分析指出，这里提到的“财税”手段，其实就包含了房地产税。

　　一旦房地产税推出，房屋持有环节的税负将增加，从而迫使房屋所有者将空置房出售或出租，降低对房屋的投机性需求，让居住性需求成为楼市的主导因素，引导楼市回归理性。同时因为房地产税是直接税，拥有房屋较多的富人承担的税负较高且不易转嫁，对于缩小财产性收入导致的贫富差距也将是有利的。

　　另外，房地产税也被认为适合作为一种地方的主体税种。北京大学经济学院团队相关课题成果显示，房地产相关税收在地方财政占比正不断增加。地方政府对房地产相关税收依赖度正慢慢超过土地出让金依赖度。上海、北京、海南、黑龙江、内蒙古、新疆6地房地产相关税收已超过土地出让金比例。

　　2014年，时任财政部部长楼继伟也曾撰文称，“总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。”

　　房地产税谁要交 交多少

　　对房地产税纳税主体（家庭或是个人）、征收对象（存量房或是增量房）、税率等问题的界定也是被广泛讨论的问题。《经济参考报》近日刊文称，“房地产税的实施对象，是投机投资房产，自住房不属于征收对象，不会纳入征缴范围。”

　　有报道称，未来的房地产税主体税种将由房产税、城镇土地使用税合并而成，收税标准将参照世界通行做法，估算价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。

　　就房产税部分而言，以2011年开始试点的上海和重庆为例。重庆房产税征税对象为：独栋别墅，不管是存量房还是增量房；房价达到当地均价两倍以上的高档公寓；在重庆无户口、无工作、无投资的“三无人员”在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始征收（今年1月改为首套即开始）。房产税的税率是：房价达到当地均价2至3倍的房产，按房产价值的0.5%征税；房价达到当地均价3倍至4倍的房产，按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税；“三无人员”的普通住房税率为0.5%。

　　上海政策是：新购且属于家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的进行房产税征收。房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么其一年应缴房产税4200元左右。

　　房地产税什么时候会推出

　　从目前的情况看，房地产税已经是箭在弦上了，推出只是时间问题。不过由于中国房地产市场的分化严重，一二三四线城市情况完全不同，因此房地产税很可能不会全国一刀切，而是分地点、分批次、结合实际情况而定。国务院《关于创新政府配置资源方式的指导意见》里指出的“支持各地区分别探索创新”也体现了这一点。

　　那么房地产税会在什么时候落地？综合各方面专家和官员的观点，多数认为房产税的操作难度大，不会很快出台。

　　国家行政学院经济部教授冯俏彬表示，官方已经设计出几份房地产税草案，但对方案内容未形成共识。对于房地产税推出的时间，各方预期差别较大，但一致认为2017年不可能推出。房地产税是此轮财税改革的重头戏，按照2020年建立现代财政制度总目标，推出时间可能在2020年左右。

　　中国人民银行参事盛松成2月18日在上海公开表示，房地产税设计复杂，估计5年内难推出。

　　全国人大财经委副主任委员尹中卿近日称，房地产税因为牵涉到千千万万老百姓的切身利益，出台前一定会依照法律程序充分征求各方面意见，绝不会“突然袭击”。