楼市库存已经成为悬在中国经济头上的一把达摩克里斯之剑。

  根据国家统计局数据，2015年前10月，房地产开发投资同比下降0.5%，为近十年来首次出现同比下降，1-11月降幅扩大至1.3%，且存在进一步下降的趋势，其对于经济的贡献率也再度创历史新低。

  “从历史经验来看，在销售面积回暖半年左右，新开工回暖。”黄瑜介绍。2015年1-6月，商品房销售面积同比转正，但截至11月，全国房屋新开工面积仍同比下降14.7%。

  房地产投资数据持续萎靡的一个主要原因在于楼市高库存。也因此中央经济会议以罕见的大篇幅对房地产库存进行了论述，并把去库存写入了2016年经济工作的“五大任务”中。

  会议亦描绘了去库存的政策方向，包括加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道；同时还提到励房地产开发企业降价、取消过时的限制性措施、建立购租并举的住房制度等方法。

  虽然基调是去库存，但是中央经济工作会议对于房地产政策的定调，却非简单的刺激消费的救市方案，而是针对新型城镇化背景下，中长期间房地产行业的系统性解决方案。

  自1998年住房信贷化开始，中国房地产在17年的高速增长下，已经进入“存量时代”，与此同时，新一轮住房制度改革也悄然开启。

  解构高楼市库存

  去库存已经成为国家任务，但是有关楼市库存的全口径数据，却依然缺乏。

  根据国家统计局数据，截止到11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米，比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。

  根据国家统计局的定义，商品房待售面积，指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。

  上述口径不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  北京中原地产市场分析师张大伟也告诉21世纪经济报道记者，上述数据并未如期反映当前的库存的实际状况。

  另根据国家统计局数据，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米。

  但这仍未是全口径的楼市库存数据。在北师大教授钟伟看来，除了现房、期房的数据，还有新拿地、闲置未开工等将转为楼市库存的数据，另外，此前曾大举开建的3600万套保障房以及当前以及未来一段时间将力推的棚户区改造也将纳入统计范围内。

  根据钟伟的测算，全国的楼市库存至少是85亿-90亿元平方米。按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。

  受库存压力的影响，今年以来，房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑。“今年房地产住宅投资同比增幅持续下滑，已快接近2009年2月的历史最低值。”社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，房地产投资下降直接拖累经济增长，初步测算，今年前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。

  在钟伟看来，去库存不只是2016年的工作重点，也将是未来5年乃至更长一段时间的工作重心。

  “1998年-2014年上半年，房地产行业投资增长比其它行业增长要快，引领着中国经济增长15年。”钟伟告诉21世纪经济报道记者，而反观2014年到今年二季度，房地产从以前的有引领的正能量作用现在转为拖后腿了，“未来5年，房地产不给经济惹麻烦就不错了”。

  住房需求测算

  存量时代的房地产规律也悄然生变，“2014年四季度之前，房地产行业都是这样，销售变好了，两三个季度后，开发商就耐不住寂寞开发新土地、新项目，也就是说，销售好转不到半年，投资也将好转”，钟伟介绍，但是楼市高库存之下，上述情况已经不存在。

  2015年1-6月，商品房销售面积同比转正，但截至11月，全国房屋新开工面积仍同比下降14.7%。

  消化高达90亿平方米的高库存，是稳投资，促进经济增长的不二选择，但高达90亿平方米的库存如何消化，无疑是未来的政策主要着力点。

  全联房地产商会创会会长聂梅生认为，库存量最大的问题在于消化慢，如此高的库存量我国以前也曾达到过，但当时在政策刺激之下，很快就消化了，下降到3亿平、4亿平的水平。

  实际上，以“稳定住房消费”为基调的一系列楼市支持政策，在2015年已经次第推出。

  纵向比较一下，政策自2008年至2015年已实施五次降息，四次全面降准。五年以上长贷利率降至4.9%的历史低点，存准率也回落到2010年的宽松水平；楼市限制性政策诸如限购、限贷等也次第退出，首付降至3成甚至更低；营业税免征年限由5年改为2年等。

  政策的刺激效果也很明显，房地产销售面积增速已经从1至2月的-16.3%，逐步回暖。国家统计局数据显示，截止到11月底，楼市销售10.9亿平方米。

  数据显示，未来五年商品住宅总需求为年均10亿平方米左右。

  “2015年住宅总需求将超过11亿平方米，接近2013年水平。”在黄瑜看来，市场存在透支的可能，我国已经基本达到户均一套房水平，基本的住房需求已经被满足，住房需求意愿有所降低，因此，政策对于市场的刺激作用较之前趋弱。

  这也是2016年去库存药方转变的一大原因，由短期的刺激性政策转为构建房地产的系统性解决方案，也被市场誉为新一轮住房制度改革开启。

  会议聚焦农民工市民化带来的有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

  “农民工市民化带来的租购需求属于刚需，且符合新型城镇化发展战略，1998年的住房制度改革主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向，2014年以来的住房优惠政策，诸如住房公积金、财政补贴、信贷政策等也多聚焦城市人口。”北京荣邦瑞明总经理陈民告诉21世纪经济报道记者，把居住制度改革延伸到“农民工”这些“新市民”上也是居住制度改革侧重公平的一个表现。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，新一轮住房制度改革更侧重回归居住的本源，不管是租赁需求还是农民工由新型城镇化形成的就业买房或长期租房的预期和需求均属于真实的住房需求。

  会议也提出要打通商品房和租赁房的通道，建立购租并举的住房制度。这也是中央继要求打通商品房和保障房的通道后，首度提出打通商品房和租赁市场的通道。

  聂梅生表示，这也是住房制度改革的一个方向，由此前的“补人头”好过“补砖头”，聂梅生解释，“补人头”指的是资金方面的鼓励政策，“补砖头” 指的是房产。中国的房地产虽基本面存在过剩问题，但依然存在结构性短缺，比如租赁市场、棚改保障房领域等，住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，相比新建，打通与商品房的通道无疑是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。

  会议也鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。在中房协名誉副会长朱中一看来，即是解除房地产开发、经营环节等各类不符合市场的措施，某种程度上供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现，给房企解压。