公积金贷款“松绑” 首改族将成为受益群体

    近日，漳州的开发商陆续接到通知，遵循“闽八条”的政策指导，漳州公积金政策进行了微调。9月初，这一份《关于调整公积金提取及信贷政策的批复》，由漳州市住房公积金管理委员会发布，目前已下发至各大银行并开始执行，有效期一年。

    “新政”对住房套数、首次购买改善型住房、公积金贷款次数等的认定，重新做了调整。新政最大的利好消息，来自对公积金贷款首套房和贷款次数的认定，排除了自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房等房屋类型。这意味着，在“闽八条”政策出台满月之后，公积金贷款率先“松绑”。

    相比住房公积金贷款政策的变化，漳州各大银行的房贷政策则岿然不动。目前漳州辖区大部分银行首套房贷款利率区间一般在基准利率基础上上浮15%左右，而首付比例至少30%。二套房贷利率方面，大部分银行则要上浮15%到20%，首付比例至少60%。

    不过，行业人士指出，公积金新政调整仅影响一部分首改人群，由于购房按揭贷款多数涉及组合贷，各大银行的商业房贷尚未执行新政策，因而这一新政的执行效果将打折扣。

    公积金新政“认房不认贷”

    在“闽八条”满月之后，漳州房贷政策率先从公积金上“松口”。9月初，这份《关于调整公积金提取及信贷政策的批复》陆续发放到开发商手中，“新政”对住房套数、首次购买改善型住房、公积金贷款次数等认定，重新做了调整。

    此次新规最大的亮点，在于公积金贷款首套房的界定上，将购买改善型住房的家庭纳入首套房认定。符合首次购买改善型住房的条件，要求职工家庭现仅拥有一套住房(不包括自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房)，且家庭人均住房建筑面积低于35.41平方米（漳州市统计局数据）。

    对符合首次购买改善型住房的家庭按首套房认定，双职工家庭最高贷款金额50万元，单职工家庭最高贷款金额30万元，利率按基准利率执行。此前政策规定，购买第二套改善型住房或是第二次使用住房公积金贷款，职工个人贷款最高额度为20万元，双职工家庭贷款最高额度为30万元，利率在基准利率的基础上上浮10%。

    其次，不限定职工贷款次数，职工偿清购房贷款后，若该家庭名下无住房或仅拥有一套住房(不包括自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房)，且面积低于人均住房面积，购买改善型普通住房，再次申请公积金贷款及提取公积金按首套房、首次公积金贷款认定，双职工家庭最高贷款金额50万元，单职工家庭最高贷款金额30万元，利率按基准利率执行。

    此外，全省范围内异地购买首套住房可以提取住房公积金追加首付款。例如，公积金缴存在泉州，在漳州市范围内购买首套房，也可提取本人、配偶及直系亲属的住房公积金追加首付款。在漳州市范围内既有住宅增设电梯，可提取本人、配偶及直系亲属的住房公积金。

    本实施意见自2014年8月1日起执行，执行期限1年。漳州市住房公积金管理中心将加强资金使用管理，当住房公积金使用率临近90%时，住房公积金管理委员会需及时研究处置方案，缓解公积金信贷资金压力。

    首改族将成为受益群体

    新政在漳州楼市引起了一阵“暖流”，各大房企将此作为政策放松的信号，尽管只影响一小部分购房人群，但对提高购房者信心大有裨益。那么，哪些购房群体将成为本次新政的受益者？

    此前，漳州执行的公积金政策，是“认房又认贷”，以家庭为单位（含个人及配偶、未成年子女住房套数），只要名下有一套房产，且在银行有贷款记录，在此购买商品房均按照第二套房贷政策执行。

    不少改善型购房者卡在二套房高达60%的首付上，且二次使用公积金，职工个人贷款最高额度为20万元，双职工家庭贷款最高额度为30万元，利率在基准利率的基础上上浮10%。首付比例高，公积金贷款额度低两方面的重担，将不少改善型购房者“拒之门外”。

    此次新政的“松绑”，将自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房排除在外，意味着只要符合这五类条件的家庭住房，且家庭人均住房建筑面积低于人均住房建筑面积为35.41平方米，就可享受首套房的贷款政策。符合以上条件的职工，在偿清名下首套房贷款后，不限定贷款次数，再次使用公积金购买仍按首套房认定，除以上五类住房外已拥有两套住房的职工家庭不得使用住房公积金（含公积金提取和贷款）。

    不难看出，新政释放了一部分购房者的改善型需求。以双职工家庭为例，家庭为单位（含个人及配偶、未成年子女住房套数），名下已经有一套房产（不含自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房），且人均低于35.41平方米，再次申请公积金贷款及提取公积金，按首套房、首次公积金贷款认定，最高贷款金额50万元，按基准利率执行。

    业界：“组合贷”群体居多 新政影响有限

    距离出台“闽八条”已经一个多月有余，相关政策的落地还处在胶着时期。相比住房公积金贷款政策的变化，漳州各大银行的房贷政策岿然不动。目前漳州辖区大部分银行首套房贷款利率执行利率上浮10%~15%左右，而首付比例至少30%。二套房贷利率方面，各大银行则执行利率上浮15%到20%，首付比例至少60%。

    天利仁和销售负责人王经理告诉海都记者，新政对市场有一定的刺激作用，以天利仁和楼盘为例，公积金贷款的比重在3至4成，对于改善型居住需求的这部分群体，将带来利好。

    “不过，由于各大银行商业房贷政策没有调整，在当前房价水平下，一套普通三房的总价在60万~80万左右，按照首套房首付30%来算，需要贷款的额度在40万~60万左右，如果不是双职工家庭，显然单单依靠公积金贷款是不够的。”万星嘉和时代营销总监陈永杰认为，多数人买房时用的是组合贷款，单单依靠公积金一方伸出橄榄枝，显然只能影响少量人群，公积金新政的给力程度有限。

    行业人士直言不讳地指出：“轰轰烈烈的闽八条最后落地执行很有可能不了了之，利好没有充分执行，反而对市场造成利空打击。”自闽八条出台以来，不少售楼部接待访客的咨询量暴增，但由于政策尚未落地，与购房者沟通起来困难重重。

    翼特丽景城营销总监阮勇杰认为，尽管新政执行影响的人群有限，不过，公积金的“松绑”，为长期疲软的楼市提供了一个利好信号，对支撑购房者的信心能够起到一定的帮助。