楼市“井喷”原因是贷款 或将上浮贷款利率限制炒房

　　“2017年，房地产市场只要利率不变，只要我们‘因城施策’不变，2016年的情况就会延伸下去。”这是原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在第六届价值地产年会上的演讲内容。

　　在刚刚结束的中央经济工作会议上，明确提到，2017年要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

　　在调节房地产的所有手段里，金融被放在了第一位。自10月1日多城市进行调控后，各地都颁布了严厉的限贷政策。上海更是规定，只要在全国其他城市购房曾经申请过贷款，就算二套房，首付一律五成以上。在申请使用公积金贷款时，月供不能超过月收入的40%。

　　虽然如此，全国的二套房利率，仍然比去年同期低。

　　融360的监测数据显示，10月二套房平均利率为5.39%，与上月持平。从同比来看，去年同期二套房利率高达5.65%，本月同比降低0.26%。二套房利率出现收紧的银行有一家，是北京的民生银行从上月的基准利率上浮10%上升至本月的基准利率上浮30%。

　　今年楼市“井喷”的真正原因是贷款!

　　“530政策核心是什么?就是央行对个人住房按揭贷款的全面放开，让我们持有住房的居民能够享受优惠条件进入房地产市场。上述两个政策都是鼓励居民买房、进入房地产，所以无论是利率还是首付比例，都达到了历史最低水平。”

　　易宪容认为，按揭贷流入到房地产市场货币有8万亿，住房按揭贷款的占比，过去是60%，今年在80%以上，这是一线城市、二线城市房地产快速增长的核心因素。

　　尽管一二线楼市限贷，但今年房地产政策是“因城而异”，有一些没有城市政策也是没有变化的。所以有一些热度可能会延伸到其他三四线城市，2016年一二线城市房地产的繁荣，会慢慢延伸到三四线城市。

　　中国人民银行统计，11月末当月人民币贷款增加7946亿元，同比多增857亿元。分部门看，住户部门贷款增加6796亿元，其中，短期贷款增加1104亿元，中长期贷款增加5692亿元。事实上，今年有多个月份，住房贷款占新增贷款8成以上。

　　这显然不会是国家愿意看到的!特别是在实体经济嗷嗷待哺时，大量的贷款却流入了房地产市场，显然不利于实体经济的振兴。

　　下一招将是“不对称”加息?

　　上海中原地产总经理刘天暘在和邦爷的一次聊天中说，房价和贷款利率息息相关。通常情况下，降息会导致房价涨，升息会导致房价跌。但是他相信，国家不会加息，因为加息对孱弱的实体经济可能是雪上加霜。

　　之前，也有券商持类似看法，认为美国加息，首先会让美国房价下跌。但中国步美国后尘可能性不大。

　　然而，不加息不代表国家不会用“不对称加息”的做法来影响贷款资金的去向，让更多资金流向实体经济而不是楼市。

　　实际上，在上海、北京等城市，很多二套房的首付比例已经高达七成。但目前二套房利率其实仍然比较低，仅仅只是较基准利率上浮10%，无法阻挡资金继续流入楼市。

　　在这背景下，国家最有可能采取的办法是“不对称”加息，在提高二套房首付比例以外，还要提高利率，来影响消费者的意愿，让他们降低购买意愿。

　　“不对称加息”，不是针对全国的，而是针对某一领域，比如房地产，因而更加可行。

　　根据中央经济工作会议“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及《人民日报》发表的《三问炒房：怎么算炒?为何不能炒?怎么管?》对炒房含义的认定，贷款购买多套住宅，且在非常短的时间内卖出，就有可能被认定为炒房。

　　对被认定的炒房者，银行除了会大幅提高首付比例外，还有可能通过大幅上浮利率，限制他们贷款购房。

　　实际上，在2007年国家就曾经对炒房客下过狠手。根据《东南快报》的报道，当时交行总行房贷负责人透露，对于购置多套房的客户，贷款利率最高上浮70%。当时的基准利率是是6.39%，上浮后达到了10.86%。

　　如果住房贷款比例依旧占月度贷款比例八成甚至更多，下一步就通过上浮贷款利率来限制炒房的可能性就会变得更大。