专家:房价涨跌看资金“脸色” 和居住需求关系不大

　　近期房价走势再度成为市场焦点。上个周末，一家研究机构“房价2017年重回全面下滑通道”的判断抛出后，引来了广泛议论。这些年来，我国房价在多空争论中持续“坚强”地走出一波又一波涨势，应该说主要不是真实居住需求释放的结果，而是更多受到社会资金的驱动。2017年并不遥远，但房价涨跌却难预料。笔者认为，房价涨跌，已经跟大多数普通家庭的真实居住需求关系不大，关键还要看资金进退楼市的意愿。

　　目前看，短期内我国房价明显下跌的可能性较小，主要因为社会融资存在自我膨胀机制。考虑到庞大的银行表内房地产贷款和表外类信贷房地产融资规模，加上房地产抵押支持的其他行业社会融资，无论是出于短期风险防范目的，还是追逐更高经营利润目标，金融体系仍有加配房地产业的内在动力。但房价对收入和租金的过度偏离，势必逐步侵蚀社会资金进入楼市的意愿，直至房地产市场拐点不期而至。

　　年初以来的房价快速上涨，主要是资金过度聚集的结果。据央行统计数据显示，2016年一季度，我国金融机构房地产贷款余额同比增长22.2%，增速比上年末高出1.3个百分点，比各项贷款增速高出7.5个百分点;一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%,较上年同期提高1.9个百分点。当资金过度聚集楼市，加上中介机构“首付贷”、“过桥贷”等违规行为推波助澜，年初以来北京、上海、深圳、南京等热点城市住房交易价格大幅上涨，一度引发社会恐慌性购房需求，进一步加剧了房价对收入和租金的偏离。在当前热点城市住宅泛豪宅化，以及相当一部分上市公司全年净利润不足以购买一线城市一套普通住宅的情况下，住宅交易性质恐怕已经扭曲，与大多数普通家庭的真实居住需求无关。

　　从过去经验分析，限购限贷政策固然不能阻止房价上涨，却能有效引导社会理性预期，避免市场非理性运行。限购政策重在挤出投资投机性购房需求，推动短期供求关系平衡，避免房价遭遇非理性炒作。限贷政策旨在降低住宅交易杠杆，减缓资金进入房地产市场，缓和房价上涨压力。在热点城市相继收紧限购限贷政策后，4月份以来，一线城市房地产市场出现了明显降温。根据中国指数研究院发布的全国4月份房地产百城价格指数报告，北京、上海、深圳跌出了新建住宅平均价格环比涨幅前十位。

　　理论与实践均已表明，资金驱动和房价螺旋上升相互作用、相互影响的传导机制，使得房地产市场波动最容易成为触发局部乃至系统性金融风险的隐患。无论是美国次贷危机爆发，还是20世纪日本房地产泡沫的破灭，根本原因都在于社会资金对房地产市场波动风险的选择性忽视，更愿意坚持房价始终“坚强”但却毫无道理的信念。在房价看起来始终“坚强”运行的表象之下，盲目降低个人按揭贷款的首付比例，也很难说不会形成有中国特色的次贷风险。