福建出台楼市新规 本月起闽房企可申请“商改住”

　　过去，如果买下了商办用地就得用来建相应的楼房，但现在可以改建住宅楼了。昨日，记者从省国土资源厅和省住建厅了解到，两厅转发国土资源部、住房城乡建设部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），本月起允许楼房商办改住宅。专家分析，此举或将缓解厦门楼市商住供求失调的情况。

　　解读一 商品房可调整套型结构

　　新规：各市、县（区）要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。未来供地计划将分5类来调控，分别为“显着增加”、“增加”、“持平”、“适当减少”、“减少直至暂停”，由此来确定房地产市场供应规模。

　　解读：记者了解到，此举是该项政策的核心亮点，过去规划建成商业办公型用地的土地，现在只要满足一定条件，就可以改建为住宅用地（详见右图）。

　　同时，供地计划的5类如何具体执行呢？记者了解到，这是根据本地区近三年商品住房月平均销售量来计算的。以厦门为例，截至2015年6月底，如果商品住房现实库存去化期限超过24个月，就应明显减少商品住房用地供应数量；如果商品住房现实库存去化期限超过36个月，需明显减少直至暂停出让商品住房用地。而如果厦门商业办公用房库存出现供过于求的情况，就要调整供地结构，直至暂停供应商业办公用房用地。

　　解读二 可购买商品房当公租房

　　新规：对于未完成施工招标的公共租赁住房，项目原则上不再开工，转而调整为购买或长期租赁符合公共租赁住房面积控制标准的存量商品住房，或发放租赁补贴等方式。

　　解读：此举也是尽快消化存量商品房的一招利器，未来地方政府可收购户型合适的商品住房作为安置房和公共租赁房。同时也允许开发企业调整优化户型结构，对于购买已建成的商品住房作为公共租赁住房的，可以进行切割改造。这就给了开发商更大的空间，在租赁房和商品房之间进行调整。

　　解读三 房企可不用缴纳保证金

　　新规：自2015年6月1日起，新出让房地产用地，可不向房地产企业收取履约保证金。由于规划调整等政府原因导致房地产项目无法完全按期开发建设的，房地产开发企业提出申请，经相关部门同意后，退还履约保证金。

　　解读：履约保证金可退还后，开发商的资金运用将更加自如，也减少了其资金周转的周期，对刺激房地产商积极入市有提振作用。

　　专家观点

　　操作起来有一定难度

　　根据CRIC克而瑞厦门机构数据显示，截至2015年4月底，厦门SOHO在售存量为55.87万平方米，未售存量约69.31万平方米，合计约125万平方米，去化周期至少4年以上（按30万平方米/年计）。

　　中原地产研究总监张大伟分析，当前商办市场存量房压力大，政策的出台有利于减少这类产品后市的开发风险。如果能有一部分商办用地变更为住宅用地，对于房企来说也是新机会。

　　然而，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎则认为，商办和住宅在配电、消防等方面的建设都不一样，这些要更换的话并不容易。

　　新规解读

　　允许房地产企业适应市场变化，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。

　　类型一

　　商品住房可改户型

　　未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，可调整住房套型结构

　　类型二

　　商办用地能建住宅

　　未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，地区现实库存去化期限超过24个月的（按住房和非住房现实库存分别计算去化期限），可以进行项目整体或部分转型

　　流程

　　1.房地产项目想商办改住宅，先由房地产开发企业向项目所在地政府提出申请

　　2.进行专家论证、公示或者听证程序后，由政府作出是否批准房地产项目转型的决定

　　3.被批准的项目，由相关部门依照有关规定分别予以办理规划、用地调整手续，重新评估确定土地出让价款，就可以进行转型了。（曾昊然）