新政落地助楼市重归新平衡点 楼市“回到解放前”

　　国家统计局近日发布的“2015年1－3月份全国房地产开发和销售情况”显示，一季度楼市成交量价齐跌，开发商到位资金首现负增长，房地产开发投资增速甚至跌破10%……

　　为稳定住房消费，3月以来，中央出台了一系列楼市新政。降息、调供应与促需求并举，降首付与减税齐发……业内人士认为，在近期政策的频繁刺激之下，改善型购房人群正加速入市，二季度市场上行行情可期。但在经历成交量透支性增长之后，市场后劲依然存在不确定性。各地应积极响应中央政府号召，从稳定住房消费需求出发，推动房地产开发投资稳定经济增长。

　　一季度楼市成交量价齐跌

　　数据显示，2015年1－3月份，住宅销售面积16079万平方米，同比下降9.8%；住宅销售额10062亿元，同比下降9.1%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，一季度适逢春节假期前后，房地产进入销售淡季。如从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。

　　业内表示，从数据来看，楼市“一季报”的数据不算很好。“因为‘330’新政在一季度末才出台，政策效应尚未体现在当季的数据上。实际上，3月上旬楼市成交依然受到春节假期的影响，但从3月中下旬开始成交量价开始发力，3月成交量同比和环比均实现上涨，涨幅分别为13%和63%。并且，一线、二线、三四线各能级城市表现依次从优到劣，环比涨幅均超50%。”

　　以长三角地区三大标杆城市——上海、南京和杭州为例，3月份上海商品住宅表现为量升价跌，成交面积环比上涨超过80%，成交均价为27922元／平方米，环比下跌4.6%；南京商品住宅成交套数超过5000，环比上升64.8%；杭州一手房成交超过6000套，环比上涨80.51%；成交面积环比和同比上涨均超过60%。

　　克而瑞研究中心数据显示，随着成交量的企稳回升，多数城市3月底库存环比回落，其中无锡下跌超过140万平方米，青岛和沈阳则下跌了50万平方米左右。

　　一季度土地交易惨淡

　　3月份，房企到位资金首现负增长。数据显示，2015年1－3月份，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%。

　　根据克而瑞研究中心发布的《2015年一季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜，上榜房企业绩全面下滑，一季度排名前20的企业仅6家实现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑，平均销售金额较2014年同期下降15.37%。

　　开发商在资金方面的“捉襟见肘”直接导致全国土地市场交易的惨淡。数据显示，前3月，全国土地成交面积和金额双双出现了30%左右的骤降。其中，房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%；土地成交价款1123亿元，下降27.8%。

　　一家香港上市房企高管告诉记者，现在公司的策略是：不买地、不开发，或者少拿地、慢开发。“现在买地价格高，房子又卖不出去；利润很薄，开发成本又太高，几乎不赚钱。原来，大型开发商利润率一般在15%左右，现在超过10%的开发商已经很少了。我们现在能做的只能是缩小投资规模。”

　　数据也从侧面佐证了大多数开发商的心态。数据显示，一季度全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%。其中，住宅投资11156亿元，增长5.9%。

　　DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏分析认为，“未来的趋势是，大牌开发商会收缩三四线城市，主攻一二线城市，尤其加强一线城市布局。事实上，在一季度全国销售20强的上市房企在一线城市拿地高达6成，创历史新高。”

　　新政助力楼市走向新平衡

　　3月以来，楼市政策红利不断。

　　先是央行从3月1日起下调金融机构人民币贷款基准利率0.25个百分点，降低了购房贷款成本；再是3月27日，国土部和住建部联合发布新政，正视国内楼市供应结构性过剩问题，提出多种解决方法，意欲从供应端出发，在行业根源上调节市场供求矛盾；3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会三部委联合发布通知，将二套房首付比例下限下调至4成，公积金贷款购买首套房首付最低降至2成。同日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

　　中原集团研究中心认为，政策的不断放松对市场心态及预期影响显著，这将成为短期内激发市场交易活跃的巨大动力。预计在各地政策的频繁刺激之下，前期观望人群有望加速入市，后市上行行情可期。

　　中原地产数据显示，4月过去近半，整体市场表现好于3月。全国40个典型城市的成交量较3月同期上升5%。北上广深等一线城市的4月累计成交量更是分别同比上涨86%、20%、64%、50%。

　　但业内人士提醒，从“330新政”之后的成交数据来看，虽然一二线城市相对较好，但三四线城市表现仍然较弱。可见，政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。整体而言，由于诸多城市库存依然高企，加之土地消化周期过长，需求过度透支，房价调整尚未到位，中国楼市供需关系正在走向新平衡。